상속받은 토지의 밀린 월세, 엎어질 뻔한 협상 끝에 의뢰 547일 만에 전액 회수한 채권추심 후기

의뢰인 쪽 상속인들은 세상을 떠난 토지 소유자에게서 땅을 물려받았습니다. 그 땅 위에는 다른 사람 소유의 건물이 서 있었습니다. 건물 쪽은 토지를 쓰면서도 토지 월세를 제때 내지 않았습니다.

2025년 2월 의뢰인은 처음에 토지 명도소송을 문의했습니다. 명도소송으로 건물을 철거하고 땅을 돌려받을 수 있는지 궁금해했습니다. 콩밥은 소송 과정에 따라 토지 위 건물을 시가로 사들여야 할 수도 있다고 안내했습니다. 의뢰인은 건물을 살 생각이 없었습니다. 바라는 것은 안정적으로 월세를 받는 것이었습니다.

2025년 4월 15일 의뢰인은 방문 상담을 받았습니다. 다음 날 담당 변호사는 새 소송 없이 종전 조정조서로 바로 추심할 수 있다고 검토 결과를 전했습니다. 조정조서는 법원 조정에서 합의한 내용을 적은 문서로, 판결처럼 강제집행의 근거가 됩니다. 고인은 생전에 건물 쪽과 법원 조정을 거쳐, 건물 쪽이 토지를 돌려줄 때까지 매달 토지 월세를 내도록 정해 두었습니다.

의뢰인은 같은 날인 4월 16일 콩밥에 채권추심을 맡겼습니다. 추심 과정에서 상대방이 이의를 내며 따로 소송을 걸 가능성도 미리 안내받았습니다.

문제는 조정조서에 적힌 채권자가 고인이라는 점이었습니다. 상속인이 추심하려면 먼저 승계집행문을 받아야 했습니다. 승계집행문은 조정조서·판결에 적힌 사람의 권리를 이어받은 사람(상속인 등)도 강제집행을 할 수 있도록 법원이 내주는 문서입니다.

콩밥은 상속 관계부터 확인했습니다. 토지는 상속인 가운데 일부가 협의분할(상속인끼리 나누기로 합의하는 것)로 물려받았습니다. 그러나 조정조서에 따른 월세 채권은 따로 나누기로 정한 적이 없었습니다.

의뢰인은 신청서 초안의 지분이 토지 분할합의서와 다르다며 물었습니다. 콩밥은 월세 채권은 상속이 시작되면 법정상속분(법이 정한 상속 비율)대로 상속인들에게 나뉜다고 보았습니다. 그래서 상속인 모두를 신청인으로 해 각자의 상속지분대로 승계집행문을 신청했습니다.

승계집행문을 받은 뒤에도 상대방에게 전하는 일이 쉽지 않았습니다. 2025년 5월에는 폐문부재(문이 닫혀 있고 사람이 없음)로 송달되지 않았습니다. 콩밥은 주소를 보정하고, 6월에는 상대방의 주민등록초본을 다시 발급받아 송달을 이어 갔습니다. 7월 8일 추심팀은 승계집행문을 넘겨받아 채무자 정보를 확인하고, 내용증명 발송과 신용조사에 들어갔습니다.

조정조서상 채무자는 종전 건물 소유자 두 명이었습니다. 추심팀은 신용조사로 압류할 은행을 골랐습니다. 2025년 10월 23일 첫 채무자의 은행 계좌와 거래소 가상자산(코인)에 채권압류 및 추심명령을 신청했습니다. 채권압류 및 추심명령은 채무자의 예금 등을 법원 명령으로 묶고 채권자가 직접 받아 갈 수 있게 하는 절차입니다.

11월 6일 은행 회신(진술최고에 대한 답)이 왔습니다. 계좌는 있었지만 잔액이 모두 최저생계비(법으로 압류할 수 없는 생활비) 미만이었습니다. 강제로 돈을 빼 올 수 없었습니다. 의뢰인은 건물을 경매해야 하는지 물었습니다.

추심팀은 신용조사를 주기적으로 되풀이하며 새 계좌를 살폈습니다. 첫 채무자의 주소지를 1박 2일로 찾아갔지만 만나지 못했습니다. 2026년 1월 20일에는 둘째 채무자의 계좌에도 채권압류 및 추심명령을 신청했습니다. 3월 회신도 잔액이 모두 최저생계비에 못 미쳤습니다. 둘째 채무자는 자기 책임이 아주 적다며 결정에 항의했습니다. 추심팀은 그 주장이 법원에서 받아들여지지 않았다고 다시 알렸습니다.

더 큰 벽도 있었습니다. 건물은 2024년 9월 이미 새 건물주에게 넘어가 있었습니다. 새 건물주는 조정조서와 결정문의 당사자가 아니어서, 일반 채권보다 교섭에 시간이 더 걸렸습니다. 추심팀장은 새 건물주를 직접 찾아가 만났습니다. 새 건물주는 기존 소송비용 문제가 정리되지 않으면 월세 이야기는 어렵다는 입장이었습니다. 다만 소송비용을 협의하면 일부 갚을 뜻도 내비쳤습니다.

2026년 3월 새 건물주가 건물 한 동을 팔겠다고 알려 왔습니다. 콩밥은 변호사 의견으로 정리해 안내했습니다. 토지 소유자가 건물 매매를 막기는 어렵다고 보았습니다. 밀린 월세는 종전 채무자들을 상대로 계속 추심하고, 건물을 사는 사람과는 새 토지 임대차 계약을 따로 맺어야 한다고 안내했습니다. 오래 기다린 의뢰인이 무엇을 직접 하고 무엇을 맡기면 되는지 묻자, 추심팀은 할 일을 나눠 답했습니다.

압류로 받을 돈이 없자 추심팀은 교섭에 힘을 실었습니다. 2026년 3월 말 추심팀장은 밀린 월세 일부를 먼저 받고 새 토지 임대 조건을 이어서 정하는 단계적 방식을 내놓았습니다. 4월 1일 의뢰인 쪽이 동의해 협의가 시작되었습니다.

9월 8일 추심팀은 밀린 월세를 정리한 최종 채권계산서를 만들었습니다. 의뢰인이 동의하자 새 건물주에게 보냈고, 의뢰인이 양쪽과 통화할 순서도 정해 주었습니다. 그런데 건물마다 토지를 얼마나 쓰는지 합의가 끝나지 않아 만남이 미뤄졌습니다.

고비는 이어졌습니다. 월세 합의가 거의 다 되었을 무렵, 의뢰인은 상대방 쪽이 지급 약속을 깰 수 있다는 걱정을 전해 왔습니다. 상대방은 함께 만나 한 번에 처리하자는 제안에도 응하지 않았습니다. 의뢰인은 더 강한 절차를 밟아 달라고 요청했습니다.

9월 22일 새 건물주는 자기만 너무 양보하고 있다며 반발했습니다. 추심팀장은 연휴 뒤 직접 다시 조율하겠다고 의뢰인에게 알렸습니다.

협상은 다시 이어졌습니다. 건물 매매 계약 날짜가 10월 12일로 잡히자, 추심팀은 그 일정에 맞춰 정산을 준비했습니다. 의뢰인에게는 새 토지 임대차 계약서를 미리 써서 양쪽에 건네라고 안내했습니다. 10월 13일 추심팀은 의뢰인이 마련한 토지 계약서를 확인하고 채권계산서를 다시 전달했습니다.

2026년 10월 15일 상대방 쪽에서 87,068,760원이 들어왔습니다. 채권계산서로 정리한 밀린 토지 월세를 전액 회수한 것입니다. 채권추심 의뢰일로부터 547일 만이었습니다. 사건이 끝나 추심팀은 걸어 두었던 압류도 풀기로 했습니다.

압류로는 받아 낸 돈이 없었고, 건물 주인도 바뀌었습니다. 그래도 추심팀은 직접 찾아가고 통화하며 교섭을 이어 갔습니다. 그리고 건물 매매 일정에 맞춰 합의를 마무리했습니다. 긴 기다림이었지만, 의뢰인도 최종 결과에 만족했습니다.