집주인이 사는 아파트를 강제경매해 역전세 보증금을 의뢰 427일 만에 전액 회수한 채권추심 후기

의뢰인은 2022년 7월 오피스텔 한 호실에 전세보증금 7,800만 원을 내고 들어갔습니다. 계약 기간은 2년이었습니다. 보증금 대부분은 은행에서 빌린 돈이었습니다.

의뢰인은 계약 만료를 앞둔 2024년 1월과 5월, 두 번에 걸쳐 갱신하지 않겠다는 문자를 보냈습니다. 그런데 계약이 끝난 2024년 7월이 지나도 집주인은 답이 없었습니다. 전화도 문자도 닿지 않았습니다. 보증금이 묶인 사이, 대출이자를 감당하는 일도 의뢰인에게 버거워졌습니다.

의뢰인은 스스로 임차권등기명령까지 받아 두었습니다. 이사를 해도 보증금에 대한 권리가 남도록 등기부에 올려 두는 제도입니다. 그리고 2024년 9월 콩밥에 전세금반환소송을 맡겼습니다.

콩밥은 의뢰인이 보낸 문자 내역을 살피다 에어컨·블라인드 교체비를 찾았습니다. 의뢰인이 대신 낸 돈이라 함께 청구했습니다. 소장은 소송을 맡긴 지 나흘 뒤인 9월 27일 접수했습니다. 집주인은 소송에도 답하지 않았습니다. 결과는 2024년 11월 28일 무변론 판결(답변이 없어 변론 없이 내리는 판결), 전부 승소였습니다.

판결 주문은 보증금에 교체비 85만 원을 더한 78,850,000원 지급이었습니다. 소송비용 역시 집주인이 부담하게 했습니다. 가집행 선고도 함께 받아, 판결 확정을 기다리지 않고 강제집행에 나설 수 있었습니다.

판결이 나와도 집주인은 움직이지 않았습니다. 더 큰 걱정은 의뢰인이 사는 오피스텔이 역전세였다는 점입니다. 역전세는 집값이 보증금과 비슷하거나 더 낮은 상태를 말합니다. 집을 팔아도 보증금을 다 돌려주기 어렵습니다. 의뢰인도 이 집의 가치로는 보증금을 채우기 어렵다고 보고 있었습니다.

판결 날 의뢰인은 추심으로 보증금을 되찾을 길이 있는지 물었습니다. 콩밥은 집주인의 재산 사정에 따라 달라진다며 확답하지 않았습니다.

의뢰인은 판결 8일 뒤인 2024년 12월 6일 채권추심을 콩밥에 의뢰했습니다.

추심팀은 12월 11일 집주인(채무자)에게 추심을 맡았다는 사실을 내용증명으로 알렸습니다. 12월 13일에는 신용조사와 함께 채무자가 가진 부동산을 살피기 시작했습니다. 조사 결과 채무자 신용은 최저였습니다. 대신 부동산이 2건 있었습니다. 의뢰인이 사는 오피스텔, 그리고 채무자 자신이 사는 아파트였습니다.

역전세인 오피스텔로는 보증금을 채우기 어려웠습니다. 의뢰인이 동의하자 추심팀은 채무자가 사는 아파트에 부동산 강제경매를 신청했습니다. 2024년 12월 19일, 추심 의뢰 13일 만이었습니다. 강제경매는 채무자의 부동산을 법원 경매로 팔아 그 돈에서 채권을 받는 절차입니다. 법원은 12월 27일 경매개시결정을 내렸습니다.

경매를 시작하려면 법원에 경매예납금(경매 진행 비용을 미리 맡기는 돈)을 내야 합니다. 300만 원이 넘는 돈이었습니다. 의뢰인은 은행 이체 한도에 막혀 한 번에 보내지 못했습니다. 추심팀은 의뢰인에게서 나눠 받아 12월 24일 대신 납부했습니다.

추심팀은 경매와 함께 계좌도 살폈습니다. 2025년 1월 15일 법원은 채무자의 주거래 통장을 포함해 은행 두 곳의 예금에 채권압류 및 추심명령을 내렸습니다. 추심명령을 받으면 압류한 예금을 은행에 청구해 직접 받을 수 있습니다. 압류한 은행 두 곳 가운데 한 곳은 잔액이 적어 실익이 없었습니다. 다른 한 곳에서 1월 22일 4,995,952원을 먼저 회수했습니다. 추심팀은 의뢰인이 은행에 낼 서류와 보낼 곳을 하나하나 안내했습니다.

이틀 뒤에는 소송비용액 확정 신청도 냈습니다. 판결이 정한 소송비용을 금액으로 정해 달라는 신청입니다. 나중에 소송비용까지 받기 위한 준비였습니다.

추심팀은 채무자와 교섭도 이어 갔습니다. 2024년 12월 30일 채무자와 전화로 교섭하고, 주소지를 찾아가 얼굴을 보고 상담했습니다. 그날은 협의에 진척이 없었습니다. 그래도 접촉은 끊지 않았습니다.

2025년 3월 6일에는 추심 팀장이 직접 채무자를 찾아가 면담했습니다. 채무자는 그달 안에 변제 방안을 알려 주겠다고 했습니다. 하지만 연락은 오지 않았습니다. 6월 첫 주에도 찾아가 만났지만, 실제로 도움이 될 답은 듣지 못했습니다.

채무자 쪽 사정으로 대면 협의만으로는 변제가 나아가지 않았습니다. 그래서 회수의 중심은 법적 절차였습니다. 5월 말 추심팀은 최근 신용조사에서도 채무자에게 새로 생긴 계좌가 없다고 알렸습니다. 추심팀은 경매가 매각 결정까지 평균 10개월~12개월쯤 걸린다고 안내했습니다.

아파트는 법원이 입찰을 받는 날인 매각기일에 팔립니다. 2025년 9월 8일 추심팀은 첫 매각기일이 유찰(입찰자가 없어 팔리지 않음)되었다고 알렸습니다. 채무자는 2차 기일 전까지 대출을 받아 갚겠다고 했습니다. 추심팀은 "아직 신뢰할 만한 상황은 아닙니다"라고 의뢰인에게 전하고 경매를 그대로 진행했습니다.

그달 말에는 의뢰인에게 채권을 깎아서 사겠다는 우편 제안서가 왔습니다. 추심팀은 대응할 필요 없이 폐기하면 된다고 안내했습니다.

2025년 10월 2차 매각기일에 아파트가 팔렸습니다. 일주일 뒤 매각허가결정(법원이 매각을 허가하는 결정)이 났습니다. 12월 5일 낙찰자가 대금을 모두 냈습니다. 배당기일(경매로 판 돈을 채권자들에게 나눠 주는 날)은 2026년 1월 22일로 잡혔습니다.

추심팀은 배당 전에 한 번 더 움직였습니다. 2026년 1월 8일 의뢰인의 동의를 받아 배당금에 채권압류 및 추심명령을 신청했습니다. 앞서 확정을 신청해 둔 소송비용까지 배당에서 받기 위해서였습니다. 배당기일에 낼 위임장·인감증명서 같은 서류는 견본 사진까지 보내 준비를 도왔습니다.

2026년 2월 6일 경매 배당금 75,633,137원이 들어왔습니다. 2025년 1월 계좌압류로 받은 4,995,952원과 합쳐 모두 80,629,089원입니다. 판결 금액 78,850,000원보다 많은 돈입니다. 보증금 전액과 소송비용 등을 모두 회수했습니다. 채권추심 의뢰일로부터 427일 만이었습니다.

전액이 들어오자 의뢰인은 이제 이사를 가야 하는지 물었습니다. 추심팀은 보증금을 다 받았으니 집을 넘겨 줘야 한다고 답했습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행(서로 맞바꾸듯 함께 하는 것)이 원칙이라고 덧붙였습니다.

추심팀은 같은 날 회수금을 의뢰인에게 보냈습니다. 넉 달 뒤인 2026년 6월에는 콩밥이 임차권등기 해제 신청도 도왔습니다.