선순위 임차인이 역전세 집 강제경매로 보증금과 지연이자·소송비용까지 전액 회수한 채권추심 후기

의뢰인은 2019년 3월 다가구주택의 한 가구를 전세보증금 1억 7,000만 원에 빌렸습니다. 한 달 뒤 이사하면서 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 이 집에 근저당(돈을 빌려준 쪽이 집을 담보로 잡아 등기해 두는 권리)이 잡힌 것은 3년 뒤인 2022년이었습니다. 의뢰인은 근저당보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이었습니다.

2022년 5월 집 명의가 다른 사람에게 넘어갔습니다. 그런데 등기상 소유자와 전 집주인은 명의만 지인에게 넘겼을 뿐 실제 주인은 전 집주인이라고 함께 주장했습니다. 계약에 관한 연락도 계속 전 집주인이 맡았습니다.

2022년 6월 의뢰인과 집주인 쪽은 계약을 끝내는 쪽으로 연락을 주고받았습니다. 의뢰인은 그 뒤 1년 넘게 집을 보러 오는 사람들에게 집을 보여 주며 기다렸습니다. 그동안 여러 차례 반환을 요청했고, 2023년 10월에는 11월 말까지만 기다리겠다고 집주인 쪽에 알렸습니다. 의뢰인은 전세자금 대출이 있었고, 보증금은 사실상 의뢰인의 전 재산이었습니다. 그러나 집주인 쪽은 '자금 사정'과 역전세 상황을 이유로 반환을 미뤘습니다. 새 세입자가 구해지지 않는다는 것도 이유였습니다.

2023년 12월 콩밥은 두 사람 모두에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈습니다. 12월 15일에는 전세금반환소송과 임차권등기명령 신청을 함께 접수했습니다. 임차권등기명령은 이사를 가도 보증금을 돌려받을 권리를 지키도록 등기해 두는 법원 명령입니다. 콩밥은 등기상 소유자와 실제 주인이라는 전 집주인을 함께 피고로 세웠습니다. 소장을 낸 뒤 집주인 쪽은 문자를 보내왔습니다. 전세를 낮춰 다시 내놓고 건물 매매도 내놓아, 계약이 되면 보증금부터 돌려주겠다는 내용이었습니다.

집이 복층이라 법원은 층별 면적을 특정하라고 요구했습니다. 의뢰인이 직접 잰 면적으로 특정해 2024년 1월 9일 임차권등기 결정을 받았습니다. 콩밥은 등기부에 임차권등기가 오른 것을 확인한 뒤 이사하라고 안내했습니다. 집을 넘긴 증거도 남기라고 했습니다. 의뢰인은 2월 15일 이사하면서 등기상 소유자에게 비밀번호를 문자로 알려 집을 넘겼습니다. 콩밥은 이 증거로 인도 다음 날부터의 지연이자를 청구에 더했습니다. 지연이자는 늦게 갚는 동안 붙는 이자로, 판결에서는 지연손해금이라고 부릅니다.

2024년 5월 8일 전부 승소 판결이 나왔습니다. 두 사람이 연대해 보증금 1억 7,000만 원과 지연이자를 갚으라는 판결이었습니다. 소송비용도 두 사람이 부담하도록 했습니다. 상대는 소송에서 다투지 않았습니다. 그래서 법원이 명의 문제를 따로 판단하지는 않았습니다. 판결이 나온 뒤에도 보증금은 돌아오지 않았습니다.

판결 뒤에도 채무자인 집주인 쪽(등기상 소유자와 전 집주인)은 스스로 갚지 않았습니다. 의뢰인은 2024년 5월 22일 콩밥 채권추심팀에 추심을 맡겼습니다. 판결 2주 뒤였습니다. 소송을 맡았던 콩밥이 그대로 강제집행과 채권추심까지 이어 간 것입니다. 추심팀은 먼저 신용조사와 재산조사로 회수 방향을 잡겠다고 안내했습니다.

추심팀은 5월 23일과 27일 두 차례 채권추심 의뢰 사실을 알리는 내용증명을 보냈습니다. 5월 30일에는 채무자와 처음 전화로 접촉했습니다. 그날 협의는 나아가지 않았지만 연락은 이어 갔습니다. 다음 날부터는 채무자 부동산의 실익(처분했을 때 실제로 받을 수 있는 돈)을 따지고, 값을 매겨 보는 감정도 시작했습니다.

조사 결과 채무자의 신용은 최저 수준이었습니다. 그래도 채무자 측은 의뢰인이 살던 집 말고도 부동산 17건을 가지고 있었습니다.

6월 4일 추심팀은 첫 법적 조치로 채무자 주거래 통장에 계좌압류를 진행했습니다. 계좌압류는 법원 명령으로 채무자의 예금을 묶어 채권자가 받아 갈 수 있게 하는 절차입니다. 6월 20일에는 채무자 자택을 직접 찾아가 협의했습니다. 추심팀은 채무자 보유 부동산의 권리관계와 담보 현황을 미리 조사해 두었습니다. 방문한 자리에서 실익이 확인된 부동산에 강제집행을 진행할 예정이라고 채무자에게 알렸습니다.

6월 26일 추심팀은 실익이 확인된 채무자 소유 부동산의 경매 진행에 착수했습니다. 같은 날 소송비용액 확정 신청(판결이 정한 소송비용의 액수를 정해 달라는 신청)도 냈습니다. 이틀 뒤 채무자 측이 의뢰인에게 변제 계획을 적은 편지를 보내왔습니다. 6월 말까지 2,000만 원을 갚겠다던 약속을 지키지 못했다는 내용이었습니다. 7월 말까지는 최소 1,000만 원을 갚겠다고 했습니다. 8월 말까지 갚지 못하면 경매에 이의를 제기하지 않겠다고도 적었습니다.

추심팀은 7월 1일 부동산 강제경매를 신청해 7월 3일 경매개시결정(법원이 경매를 시작하며 그 부동산을 압류하는 결정)을 받았습니다. 경매에 부친 것은 의뢰인이 살던 바로 그 건물과 대지였습니다. 등기상 소유자도 판결의 채무자였기에 그 명의의 건물을 경매에 부칠 수 있었습니다.

2024년 9월 10일 채무자는 1,000만 원을 일부 변제했습니다. 다음 날에는 추심팀이 소송비용 1,965,200원도 회수해 의뢰인에게 정산했습니다. 채무자 측의 연락이나 요구가 올 때마다 추심팀은 의뢰인에게 전화로 대응 방법을 안내했습니다.

남은 돈은 경매로 받아야 했습니다. 그런데 경매는 좀처럼 움직이지 않았습니다. 2025년 3월 의뢰인은 진행된 것이 없느냐며 "기다리기 지치네요"라고 털어놓았습니다. 추심팀은 재판부 업무가 밀려 3월 말부터 순차적으로 진행된다고 답했습니다. 재촉은 해 보겠지만 재판부 계획에 따라 진행된다는 점도 함께 알렸습니다.

2025년 7월 추심팀은 1차 매각기일이 잡혔다고 의뢰인에게 알렸습니다. 매각기일은 법원 경매에서 부동산을 파는 날입니다. 7월 1차 기일은 유찰(사려는 사람이 없어 팔리지 않음)됐습니다. 9월 2차 기일도 유찰됐고, 경매는 3차 기일로 이어졌습니다.

2026년 1월 의뢰인은 지나가다 그 집이 수리 중인 것을 보았습니다. 추심팀은 새 소유자가 리모델링하는 것 같다고 답했습니다. 그리고 배당에 필요한 서류를 챙겨 달라고 안내했습니다. 의뢰인은 확정일자가 찍힌 계약서와 위임장, 인감증명서 등을 우편으로 보냈습니다.

배당기일 전날, 의뢰인은 지연이자까지 언제 받을 수 있는지 물었습니다. 추심팀의 답은 이랬습니다.

이자 부분은 그 전부터 채무자 측과 협의해 온 내용이 있었습니다. 2026년 1월 14일 배당기일에는 추심팀이 직접 법정에 나갔습니다. 추심팀은 배당금 2억 원과 경매비용 환급금을 받아 같은 날 의뢰인에게 정산했습니다. 의뢰인은 "그동안 수고 많으셨습니다"라고 답했습니다.

채권추심 의뢰일로부터 602일 만이었습니다. 의뢰인은 전세보증금 원금 1억 7,000만 원 전액과 지연이자, 소송비용, 경매 등 집행 비용까지 모두 회수했습니다. 강제집행과 현장 압박, 협상 전략을 함께 쓴 결과였습니다.

회수 전략은 채무자 부동산 전반을 실사하는 데서 시작했습니다. 추심팀은 각 부동산의 임대차 관계를 하나하나 조사해 실익 있는 자산을 골랐습니다. 그리고 그 부동산을 경매에 부쳤습니다. 경매에 부친 건물은 의뢰인이 근저당보다 앞선 선순위 임차인으로 살던 곳이었습니다. 이사하기 전 임차권등기도 해 둔 집이었습니다.