보증금을 넘긴 밀린 월세, 건물인도와 함께 의뢰 269일 만에 전액 회수한 채권추심 후기

의뢰인은 2024년 3월 자신의 상가 한 호실을 빌려주었습니다. 보증금 500만 원, 월세 77만 원(부가세 포함)인 계약이었습니다. 월세가 들어온 것은 계약 첫 달 한 번뿐이었습니다.

의뢰인은 2024년 7월 콩밥에 명도소송을 맡겼습니다. 빌려준 건물을 돌려받으려고 임차인을 상대로 내는 소송입니다. 콩밥은 소장을 내면서 점유이전금지가처분도 함께 신청해 8월에 집행했습니다. 점유이전금지가처분은 판결이 나기 전에 임차인이 상가를 제3자에게 넘겨 집행을 피하지 못하도록 묶어 두는 절차입니다. 임차인은 답변서를 냈지만 변론기일에는 나오지 않았습니다.

2025년 2월 11일 전부 승소 판결이 나왔습니다. 판결은 임차인에게 건물을 넘기라고 했습니다. 밀린 월세 231만 원과 그 이자도 내라고 했습니다. 2024년 7월 22일부터 건물을 넘길 때까지는 매달 77만 원을 내도록 정했습니다. 가집행(판결 확정 전에 미리 집행할 수 있게 하는 것)도 선고됐습니다.

판결문은 2월 17일 임차인에게 송달됐습니다. 콩밥은 그날 의뢰인에게 "이사 안나간다고 하면 '부동산인도' 집행, 돈 지급 안한다고 하면 '채권추심' 진행하시면 됩니다"라고 안내했습니다. 그러나 임차인은 의뢰인의 문자에 답하지 않았고 전화도 받지 않았습니다.

2월 24일 기준 밀린 월세는 11개월분, 847만 원이었습니다. 보증금 500만 원을 모두 빼도 347만 원이 남았습니다.

2025년 2월 24일 의뢰인은 먼저 건물인도 강제집행(흔히 명도 강제집행이라고 부릅니다)을 맡겼습니다. 법원 집행관이 임차인을 내보내고 건물을 임대인에게 넘겨주는 절차입니다. 이어서 밀린 월세는 어떻게 받는지 물었습니다. 채권추심은 별도 절차라는 답을 듣고, 같은 날 채권추심도 맡겼습니다.

콩밥은 건물인도만 하거나 밀린 월세만 추심해서는 원만하게 풀기 어려운 사건으로 보았습니다. 밀린 월세는 이미 보증금을 넘어서 있었습니다. 본집행(집행관이 인부와 함께 짐을 실제로 들어내는 단계)까지 가면 비용과 시간이 더 드는 데다, 의뢰인에게는 그 집행비용도 부담이 되는 상황이었습니다. 의뢰인은 인도 협의를 먼저 하면서, 밀린 월세와 인도 때까지 생길 월세를 함께 받는 쪽을 원했습니다.

추심팀은 그날 오후 바로 의뢰인에게 채무자 정보를 물었습니다. 다음 날에는 의뢰인에게서 임차인(채무자)의 사업자등록증을 받아 두었습니다. 2월 26일에는 추심 착수를 알리는 내용증명을 임차인에게 보냈습니다. 2월 28일에는 신용조사를 시작했습니다. 조사 결과 임차인의 신용은 최저였고, 소유한 부동산도 없었습니다.

3월 4일 추심팀은 임차인과 처음 통화가 닿았습니다. 그날은 진전이 없었지만 연락은 이어 가기로 했습니다.

강제집행도 함께 나아갔습니다. 3월 13일 집행관이 상가를 찾아가 계고를 했습니다. 계고는 정해진 날까지 스스로 나가라고 알리는 절차이고, 자진 인도 기한은 3월 27일이었습니다.

추심팀은 의뢰인 동의를 받아 임차인의 거래 은행 계좌에 채권압류 및 추심명령(계좌압류)을 신청했습니다. 법원이 은행에는 그 예금을 채무자에게 내주지 말라고 하고, 채권자에게는 은행에 그 돈을 청구할 권한을 주는 결정입니다. 결정은 3월 17일 나왔습니다. 그러나 은행 두 곳의 회신은 기대와 달랐습니다. 한 곳은 잔액이 없었고 다른 채권자의 압류가 이미 걸려 있었습니다. 다른 한 곳은 잔액이 최저생계비(생계를 위해 추심할 수 없도록 보장되는 185만 원까지의 금액)에 못 미치는 소액이었습니다. 추심팀은 "모두 실익은 없습니다"라고 의뢰인에게 알렸습니다.

3월 26일 의뢰인은 임차인이 아직 나가지 않았다고 알려 왔습니다. 관리사무소에서 전기·가스 사용량을 보고 확인한 내용이었습니다. 콩밥은 기한이 지나면 집행을 이어 가도록 신청하겠다고 답했습니다. 추심팀도 임차인에게 연락하기로 했습니다.

다음 날 추심팀은 임차인과 통화했습니다. 임차인은 퇴거할 말미를 더 주면 돈부터 넣겠다고 했습니다.

3월 31일 추심팀은 계좌압류 사실과 임차인의 사업자 현황을 짚어 가며 교섭했습니다. 3월분까지 더해 밀린 월세는 12개월분 9,240,000원이 되어 있었습니다. 그날 그 가운데 밀린 월세 5개월분 3,850,000원이 먼저 들어왔습니다. 채권추심 의뢰 35일 만이었습니다. 인도는 11월로 미루고, 그때까지 그달 월세와 남은 밀린 월세를 매달 함께 내기로 약속했습니다. 계좌압류는 같은 날 의뢰인 동의를 받아 풀어 주었습니다.

4월 2일 추심팀은 이 약속을 정리한 확약서 초안을 만들었습니다. 4월부터 10월까지는 매달 154만 원(그달 월세 77만 원과 밀린 월세 77만 원)을 냅니다. 11월부터는 인도 때까지 월세 77만 원을 냅니다. 약속을 어기면 곧바로 인도 강제집행을 한다는 조항도 넣었습니다.

의뢰인은 지연이자(판결이 처음 밀린 석 달치 월세 231만 원에 붙인 이자)도 넣자고 했습니다. 추심팀은 이자 조항을 더한 초안을 다시 보냈습니다. 4월 16일에는 의뢰인 동의를 받아 관리비 조항을 고쳤습니다. 이자를 깎아 주지 않는다는 뜻도 임차인에게 전하기로 했습니다.

4월 16일 첫 분할금 154만 원이 들어왔습니다. 그중 77만 원이 밀린 월세 몫이었습니다. 추심팀은 돈이 들어올 때마다 회수액을 의뢰인과 맞추고 정산했습니다.

약속이 늘 지켜지지는 않았습니다. 6월 23일과 7월 22일, 의뢰인은 약속한 두 달치(154만 원) 가운데 한 달치(77만 원)만 들어왔다고 알렸습니다. 의뢰인은 "약속을 꼭 지켜달라고 전해 주세요"라고 부탁했습니다. 추심팀은 그때마다 임차인과 연락을 이어 가며 변제를 독촉했고, 빠진 몫은 뒤이어 채워졌습니다.

9월에는 집행관실에서 사건 처리를 재촉하는 우편이 왔습니다. 콩밥이 집행관실에 문의하자 집행연기 신청서(정해 둔 강제집행을 당분간 미뤄 달라는 신청)를 내 달라는 답이 왔고, 콩밥은 9월 22일 신청서를 냈습니다. 그래서 강제집행은 취하되지 않고 인도 날까지 살아 있었습니다.

10월에는 의뢰인이 새 임차인을 구해야 한다며 이사 날짜를 물었습니다. 그런데 임차인과 연락이 닿지 않았습니다.

추심팀은 전화를 이어 가고 연락을 달라는 문자도 남겼습니다.

그사이에도 분할금은 끊기지 않았고, 11월 초 마지막 회차까지 모두 들어왔습니다.

11월 6일 의뢰인은 이사 날짜를 미리 알려 달라고 했습니다. 상태 확인과 물품 인수를 하려면 휴가를 내야 했기 때문입니다. 11월 13일 이사 날짜가 11월 20일로 정해졌습니다. 추심팀은 전날 일정에 변동이 없다는 것도 다시 확인했습니다.

2025년 11월 20일 임차인은 약속한 날 스스로 상가를 비우고 건물을 넘겼습니다. 추심팀은 인도 사진과 관리비 정산금 이체 내역을 의뢰인에게 보냈습니다. 채권추심 의뢰일로부터 269일 만에 건물인도와 밀린 월세 12개월분 9,240,000원 회수가 함께 마무리됐습니다. 인도 때까지 매달 생긴 월세도 따로 받았습니다.

인도 날 의뢰인은 청소와 원상복구 상태를 문제 삼았습니다. 추심팀은 전화로 설명하고 수리 영수증을 모아 달라고 안내했습니다.

다음 날 콩밥은 의뢰인 동의를 받아 강제집행을 취하했습니다. 본집행까지 가지 않아 미리 낸 집행비용 가운데 쓰지 않은 돈이 남았습니다. 콩밥은 11월 25일 그 640,087원을 의뢰인에게 돌려주었습니다.

12월 1일 의뢰인은 임차인의 사업자등록이 그 상가에 남아 새 임차인이 등록하지 못한다고 알려 왔습니다. 추심팀이 임차인과 통화했고, 임차인은 다음 날 오전 사업자등록을 옮겼습니다. 의뢰인은 앞서 임차인이 깨끗이 비우고 나가는 조건으로 이자는 생각해 주기로 했었습니다. 12월 2일 직접 상가를 둘러본 의뢰인은 곰팡이 말고는 깨끗이 비웠다며 판결의 지연이자는 받지 않기로 했습니다. 의뢰인은 "이자는 그냥 안 받을게요"라며 약속한 일이라고 했습니다. 냉장고 부품값도 청구하지 않았습니다.

인도 뒤에는 소송비용도 챙겼습니다. 판결은 소송비용을 임차인이 부담하라고 정했습니다. 추심팀은 2026년 3월 소송비용액 확정 결정(판결이 정한 소송비용을 구체적인 금액으로 정해 주는 법원 결정)을 받았습니다. 그 뒤 630,720원을 2026년 4월과 7월 두 번에 나눠 받았고, 7월에 추심 업무를 모두 마쳤습니다.