계좌압류 실익 없던 집주인, 사는 집 경매 신청 뒤 매매 대금으로 보증금 전액 회수한 채권추심 후기

의뢰인은 2021년 한 오피스텔에 보증금 8,000만 원을 내고 전세로 들어갔습니다. 보증금 일부는 대출로 마련했습니다. 첫 계약 기간이 끝난 뒤에도 같은 조건으로 계약을 이어 갔습니다.

2025년 1월 의뢰인은 문자로 계약 해지를 알렸습니다. 그러나 집주인은 돈이 부족하다며 보증금을 내주지 않았습니다. 의뢰인이 거듭 반환을 요구해도 반환은 미뤄지기만 했고, 소송 전부터는 연락도 끊겼습니다. 담당 팀은 당시 역전세로 새 임차인을 구하기 어려웠던 사정이 반환을 더 늦췄다고 설명합니다. 역전세는 전셋값이 계약 때보다 내려간 상황을 말합니다. 새 임차인을 들여도 앞 보증금을 다 돌려주기 어렵습니다.

2025년 6월 콩밥은 주택임차권등기명령 신청과 전세금반환소송을 같은 날 접수했습니다. 임차권등기를 해 두면 이사를 나가도 대항력(집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매로 집이 팔리면 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)이 남습니다. 의뢰인은 이미 다른 집으로 옮겨 짐 몇 가지만 남겨 둔 상태였습니다. 임차권등기가 등기부에 오른 것을 확인한 뒤 남은 짐을 뺐습니다. 그리고 집주인에게 현관 비밀번호를 문자로 보내는 방식으로 인도(집을 넘겨줌)를 마쳤습니다.

콩밥은 인도한 그날 청구 내용을 바꿔, 인도 다음 날부터 붙는 지연이자까지 청구했습니다. 2025년 8월 13일 법원은 변론을 열지 않고 의뢰인의 청구를 모두 받아들였습니다. 집주인이 답변서를 내지 않아 변론 없이 선고하는 무변론 판결이었습니다. 판결은 보증금 8,000만 원과 지연이자를 지급하라고 했고, 소송비용은 집주인 몫으로 정했습니다. 상대가 항소하더라도 먼저 집행할 수 있도록 가집행 선고도 받았습니다. 하지만 판결 뒤에도 집주인은 돈을 보내지 않았습니다.

판결 당일 콩밥은 추심 절차를 소개하는 안내를 보냈습니다. 2주 뒤 의뢰인은 비용과 계약 조건을 하나하나 물었습니다. 계약서에 적은 근저당(집을 담보로 잡은 대출 등기) 말소 특약도 지켜지지 않은 것 같아 경매 실익을 걱정했습니다. 콩밥은 아직 집주인의 재산 사정을 알 수 없어 실익을 미리 말하기 어렵다고 답했습니다.

의뢰인은 판결 27일 뒤인 2025년 9월 9일 "진행하는걸로 해주세요"라고 알렸습니다. 같은 날 수임료를 보내고 위임계약에 서명하자, 콩밥은 "즉시 업무 착수하도록 하겠습니다"라고 답했습니다.

추심팀의 첫 단계는 내용증명이었습니다. 채무자(집주인)에게 이 채권의 추심을 콩밥이 맡았다고 서면으로 통지했습니다. 이어 신용조사와 재산조사를 시작하고, 전화로도 채무자와 접촉을 시도했습니다. 의뢰인에게는 채무자에게서 연락이 오면 바로 추심팀에 알려 달라고 당부했습니다.

2025년 9월 22일, 추심팀은 채무자의 거래 추정 은행 다섯 곳에 계좌압류(채권압류 및 추심명령)를 신청했습니다. 이 결정이 나면 채무자는 예금을 찾을 수 없고, 채권자가 그 돈을 은행에 청구할 수 있습니다.

은행들의 답변은 기대와 달랐습니다. 잔액은 0원부터 10만 원이 안 되는 돈까지였습니다. 생계를 위해 압류가 금지되는 기준(185만 원)에 한참 못 미쳤습니다. 두 곳의 예금은 채무자가 그 은행에서 받은 대출과 상계(서로 줄 돈을 맞비겨 없앰)될 돈이었습니다. 추심팀은 실익이 없다는 결과를 그대로 알리고 조사를 이어 갔습니다.

11월 의뢰인이 진행 상황을 묻자, 추심팀은 새로 연 계좌가 아직 보이지 않는다고 답했습니다. 의뢰인이 살던 오피스텔(물건지)에 대해서는 "물건지 경매의 경우 후순위로 잡혀 있어 경매시 실익은 없을 것으로 파악되고 있습니다"라고 알렸습니다. 앞선 근저당 같은 다른 채권이 있어, 경매로 팔아도 의뢰인 몫까지 돌아오기 어렵다고 본 것입니다.

추심팀 신용조사에서 채무자의 신용점수는 764점이었습니다. 채무자는 의뢰인이 살던 오피스텔 말고도 부동산 1건을 더 가지고 있었습니다. 2026년 2월 추심팀은 신용조사에서 채무자 계좌가 있는 것으로 나온 금융기관 한 곳을 더 압류하기로 했습니다. 다만 지점까지는 알 수 없어, 채무자 주소지 부근 지점을 골라 2차 채권압류 및 추심명령을 신청했습니다. 그러나 그 지점에는 거래가 없었습니다.

남은 재산은 채무자가 직접 살고 있는 집(채무자 명의)이었습니다. 2026년 2월 추심팀은 의뢰인에게 전화로 경매 진행을 안내했습니다. 그리고 3월 13일 이 집에 부동산강제경매를 신청했습니다.

신청 전에 추심팀은 위험도 미리 알렸습니다. 확인되지 않은 채권이나 권리관계가 나오면 무잉여로 절차가 멈출 수 있다는 것이었습니다. 무잉여는 집을 팔아도 앞선 채권과 경매 비용을 빼면 신청한 채권자에게 돌아갈 돈이 남지 않는 상태입니다. 의뢰인은 진행에 동의했습니다. 추심팀은 경매 예납금(경매 절차 비용으로 법원에 미리 내는 돈)도 먼저 내도록 안내했고, 의뢰인은 곧바로 냈습니다. 법원이 비용을 내라고 명하는 보정명령 단계를 건너뛰어 절차를 빠르게 하려는 것이었습니다.

담당 팀은 이 집도 경매로 끝까지 가면 다른 채권들 때문에 받을 돈이 많지 않을 수 있다고 보았습니다. 그래서 법원 절차만 기다리지 않고, 채무자와 협의해 갚을 길도 함께 찾기로 했습니다.

경매를 신청하고 석 달이 지난 2026년 6월 11일, 채무자가 의뢰인에게 전화를 걸어 왔습니다. 의뢰인은 착수 날 받은 안내대로 통화 녹음을 바로 추심팀에 보내 확인을 부탁했습니다.

다음 날 추심팀은 채무자에게 연락했습니다. 통화가 닿지 않아 메시지를 남겼고, 그날 오후 협의가 정리됐습니다. 채무자는 사는 집을 팔기로 했습니다. 추심팀은 매매 계약금 3,100만 원이 들어온 것을 확인한 뒤 경매를 취하하는 조건을 걸었습니다. 법원에서 돌려받지 못하는 경매 비용은 채무자에게서 받기로 했습니다.

의뢰인은 이 조건에 동의했습니다. 같은 날 계약금 3,100만 원과 경매 비용이 들어왔고, 추심팀은 그다음에 경매를 취하했습니다. 경매 배당을 기다리지 않고 매매 대금에서 바로 받는 길이 열린 것입니다.

남은 돈은 매매 잔금에서 받기로 했습니다. 잔금일은 넉넉히 7월 말로 잡았습니다. 경매 등기 말소가 빨라지면 잔금일도 당겨질 수 있었습니다. 추심팀은 잔금 날 직접 그 자리에 나가겠다고 의뢰인에게 알렸습니다.

6월 17일에는 쓰고 남은 경매 예납금이 법원에서 돌아와 의뢰인에게 전달됐습니다. 의뢰인이 먼저 낸 경매 비용은 채무자가 낸 몫과 이 환급금으로 모두 돌아왔습니다.

2026년 7월 30일 잔금 날, 나머지 돈이 모두 들어왔습니다. 추심팀은 받은 돈이 "원금, 이자, 변호사보수, 송달료인지대 포함하여 계산한 금액"이라고 설명했습니다. 같은 날 두 건의 계좌압류를 모두 취하하고, 의뢰인의 임차권등기 해제도 신청했습니다.

채권추심을 맡긴 지 324일 만의 마무리였습니다. 추심팀이 회수한 것은 채권액 92,755,108원 전부였습니다. 여기에는 전세보증금 원금 8,000만 원과 인도 다음 날부터의 지연이자, 소송비용, 압류비용이 모두 들어 있습니다. 계좌압류·강제경매 같은 법적 조치를 차례로 밟고, 마지막은 교섭으로 마무리한 결과였습니다.