공동담보 후순위 임차인이 못 받은 보증금과 이자를 의뢰 43일 만에 전액 회수한 채권추심 후기

의뢰인은 2016년 6월 여러 가구가 사는 빌라의 한 호실에 전세로 들어갔습니다. 전세보증금은 5,300만 원이었습니다. 계약 기간이 끝난 뒤에는 묵시적 갱신(양쪽이 아무 말을 하지 않아 같은 조건으로 계약이 이어지는 것)으로 계약을 이어 갔습니다. 그렇게 9년 넘게 이 집에 살았습니다.

계약할 때 이 집에는 이미 근저당(금융기관이 빌려준 돈을 받으려고 집에 잡아 둔 담보)이 잡혀 있었습니다. 땅과 건물을 함께 담보로 잡은 근저당(공동담보)이었습니다. 의뢰인은 이 근저당보다 순위가 뒤인 후순위 임차인이었습니다. 집이 경매로 넘어가면 앞선 근저당이 먼저 배당(경매로 판 돈을 순서대로 나눠 받는 것)을 받습니다. 그래서 후순위 임차인은 보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

2025년 7월 의뢰인은 문자로 계약을 끝내겠다고 알렸습니다. 계약은 통지 3개월 뒤인 그해 10월 끝났습니다. 그러나 집주인(채무자)은 기다리라는 말만 되풀이했습니다. 의뢰인은 보증금 일부를 금융기관 대출로 마련했습니다. 그래서 대출 이자 부담도 이어지고 있었습니다.

2025년 10월 의뢰인은 콩밥에 전세금반환소송을 맡겼습니다. 계속 그 집에 살 예정이어서 소송부터 진행했습니다. 집주인은 소송에 답변서를 내지 않았습니다. 2026년 1월 14일 법원은 변론 없이 의뢰인의 전부 승소를 선고했습니다(무변론 판결). 판결은 보증금 5,300만 원을 돌려주고, 소송비용도 집주인이 부담하라고 정했습니다.

그래도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 1월 24일 의뢰인이 판결을 근거로 반환 날짜를 물었습니다. 집주인은 땅을 매물로 내놓았지만 날짜는 확답할 수 없다고 했습니다. 의뢰인은 판결 뒤에도 변화가 없다며 콩밥에 추심을 문의했습니다.

빠른 회수가 필요했던 의뢰인은 판결 12일 뒤인 1월 26일 콩밥 채권추심팀에 추심을 맡겼습니다. 그날 바로 계약서에 서명했고, 추심팀은 즉시 업무에 들어갔습니다.

추심팀은 의뢰 다음 날 의뢰인에게 한 가지를 당부했습니다. 채무자에게서 연락이 오면 직접 교섭하거나 변제 약속을 잡지 말고, 추심팀에 바로 알려 달라는 것이었습니다. 의뢰인이 따로 약속을 잡으면 업무에 차질이 생길 수 있어서입니다.

1월 28일 추심팀은 채무자에게 추심 의뢰 사실을 알리는 내용증명을 보냈습니다. 1월 30일에는 신용조사와 재산조사를 시작했습니다. 조사 결과 채무자의 신용점수는 730점이었고, 부동산 14건을 가지고 있었습니다. 2월 5일에는 채무자와 처음 전화로 접촉했습니다. 그날 협의는 나아가지 않았지만 연락은 이어 갔습니다.

2월 13일 추심팀은 첫 법적 조치로 채무자의 주거래 통장 압류를 진행했습니다. 계좌압류는 법원 명령(채권압류 및 추심명령)으로 채무자의 예금을 묶고, 채권자가 직접 받아 갈 수 있게 하는 절차입니다. 추심 의뢰 18일 뒤였습니다.

2월 20일 법원의 압류 결정이 나왔습니다. 엿새 뒤인 2월 26일, 채무자가 의뢰인에게 먼저 문자를 보내왔습니다. 통장 출금이 묶였다며 압류를 풀어 달라는 내용이었습니다. 우선 적은 금액을 넣고 5월부터 매달 나눠 내겠다는 제안도 있었습니다.

의뢰인은 추심팀이 당부한 대로 했습니다. 직접 약속하지 않고, 추심팀 쪽으로 연락하라고 답했습니다. 다음 날 아침 의뢰인이 이 사실을 알리자, 추심팀은 채무자에게 전화하겠다고 답했습니다.

3월 5일 추심팀은 은행들이 법원에 낸 진술최고 답변을 의뢰인에게 알렸습니다. 진술최고는 압류된 예금이 있는지, 얼마인지 은행이 답하도록 법원이 요구하는 절차입니다. 압류한 은행 세 곳 가운데 한 곳에 잔액이 있었지만 최저생계비(생활에 필요해 법으로 압류할 수 없는 금액)에 못 미쳤습니다. 그래서 강제로 출금할 수는 없었습니다. 나머지 두 곳은 거래가 없었습니다. 추심팀은 채무자와 통화를 이어 가고 있다는 소식도 함께 전했습니다.

이 사건의 회수 포인트는 채무자가 가진 땅이었습니다. 채무자 소유 부동산 가운데 집안(문중) 소유 성격의 땅이 있었습니다. 문중은 같은 조상을 모시는 집안 모임입니다. 계좌압류와 같은 날인 2월 13일, 추심팀은 이 땅에 경매를 진행하겠다고 채무자에게 알렸습니다. 그리고 교섭에 나섰습니다.

계좌압류에 이어 집안 땅의 경매까지 예고되자, 채무자에게는 큰 부담이 됐습니다. 채무자는 가족들과 협의를 진행하게 되었습니다. 추심팀은 2월 19일부터 27일까지 채무자와 교섭을 이어 가며 채무자의 가족과도 협의했습니다. 그사이 2월 20일 압류 결정으로 채무자의 통장도 묶였습니다.

교섭 끝에 3월 10일 전세보증금 원금 5,300만 원 전액과 지연이자, 소송비용, 압류비용까지 모두 회수했습니다. 채권추심 의뢰일로부터 43일 만이었습니다. 5월부터 매달 나눠 내겠다던 채무자의 제안이 있은 지 12일 뒤였습니다.

같은 날 추심팀은 의뢰인의 동의를 받아 압류를 모두 풀었습니다(취하). 회수금을 보내자 의뢰인은 입금을 확인했다고 답했습니다.