역전세로 미루던 법인 임대인에게서 보증금·지연이자·소송비용을 60일 만에 전액 회수한 채권추심 후기

의뢰인은 2019년 5월 한 오피스텔에 전세로 들어가 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 임대인은 개인이 아니라 법인(주식회사)이었습니다. 보증금은 처음 6,500만 원이었습니다. 2023년 갱신 때 300만 원을 올려 6,800만 원이 됐습니다.

계약 만기는 2025년 5월 24일이었습니다. 의뢰인은 만기를 전후해 법인 측에 여러 차례 보증금 반환을 요청하고 협의했습니다. 의뢰인의 말로는 법인 측은 다른 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다는 입장이었습니다. 의뢰인에게 세입자를 대신 구하라는 식으로 말하기도 했다고 합니다. 전화도 잘 받지 않았고, 찾아가도 약속이 있다며 자리를 피했다고 합니다.

법인 측은 자금 사정이 어렵다거나 매각을 진행 중이라는 등의 이유로 반환 시기를 미뤘습니다. 전세보증금보다 시세가 크게 떨어진 역전세 상황도 반환을 미루는 이유가 됐습니다. 의뢰인은 4월 말 이미 다른 집으로 이사한 상태였습니다. 보증금 일부는 전세자금대출로 마련한 돈이었습니다.

만기가 지나도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 의뢰인은 콩밥을 통해 전세금반환소송(임대차보증금 반환청구 소송)을 내기로 했습니다. 2025년 8월 6일 콩밥은 소장과 함께 임차권등기명령 신청을 접수했습니다.

임차권등기명령은 집을 비운 뒤에도 대항력과 우선변제권(집이 팔리거나 경매돼도 보증금을 지킬 수 있는 권리)이 유지되도록 법원 명령으로 등기하는 절차입니다. 의뢰인은 임차권등기 없이 먼저 이사를 나온 상태였습니다. 그래서 콩밥은 등기를 소송과 함께 진행하도록 권했습니다. 이미 집을 비운 뒤라 대항력이 생기는 날이 등기를 마친 날로 밀릴 수 있다는 점도 함께 알렸습니다. 8월 14일 등기명령 결정이 났습니다.

콩밥은 임대인이 법인이라 생길 수 있는 문제도 미리 짚었습니다. 법인에게 하는 해지 통지는 원칙적으로 내용증명(우체국이 내용과 날짜를 증명하는 우편)으로 해야 한다고 보았습니다. 상대가 통지를 받은 적이 없다고 다툴 수 있다는 점도 의뢰인에게 알렸습니다. 그리고 소장에 해지 통지를 다시 담았습니다.

소송 중에는 지연이자를 받을 길도 열었습니다. 임차권등기는 8월에 마쳤습니다. 10월 27일 콩밥은 의뢰인이 집을 넘겨준다는 통지(인도 통지)를 다시 보내게 했습니다. 다음 날에는 청구에 지연이자(판결문에서는 지연손해금)를 더했습니다.

10월 30일 변론기일(법정에서 양쪽 주장을 듣는 날)에는 법인 대표가 직접 나왔습니다. 대표는 보증금 반환 의무를 인정했습니다. 다만 자금 사정이 좋지 않았다며 11월 말쯤 돌려줄 수 있다고 주장했습니다. 변론 결과를 전해 들은 의뢰인은 이렇게 답했습니다.

하지만 11월이 지나도 보증금은 들어오지 않았습니다. 2025년 12월 11일 전부 승소 판결이 나왔습니다. 판결은 보증금 6,800만 원과 2025년 10월 28일부터의 지연이자를 지급하라고 정했습니다. 소송비용도 법인이 부담하라고 했습니다. 판결이 확정되기 전에도 강제집행할 수 있는 가집행도 붙었습니다.

판결 당일 콩밥은 추심 서비스를 안내했습니다. 판결 뒤에도 임대인은 스스로 돈을 돌려주지 않았습니다. 나흘 뒤인 12월 15일 의뢰인은 콩밥 채권추심팀에 추심을 맡겼습니다.

추심을 맡기던 날 의뢰인은 경매까지 가는 경우가 많은지 물었습니다. 콩밥은 재산을 조회한 뒤 방향을 정한다고 답했습니다. 보통은 계좌압류로 먼저 압박하고 경매는 뒤로 미룬다는 설명이었습니다.

추심팀은 다음 날인 12월 16일 의뢰인에게 주의사항부터 안내했습니다. 채무자에게서 연락이 와도 직접 교섭하지 말고 추심팀에 바로 알려 달라는 내용이었습니다. 같은 날 채무자에게는 채권추심 의뢰 사실을 알리는 내용증명을 보냈습니다.

12월 18일에는 신용조사와 재산조사를 시작했습니다. 채무자 법인의 신용은 최저였습니다. 그런데 의뢰인의 집 말고도 부동산 74건을 가지고 있었습니다. 12월 23일 처음 전화로 접촉했지만 그날 협의는 나아가지 않았습니다. 추심팀은 연락을 이어 갔습니다. 12월 25일부터는 채무자 부동산의 실익(처분했을 때 실제로 받을 수 있는 돈)을 따지는 감정을 시작했습니다.

12월 29일, 첫 법적 조치로 채무자의 주 거래통장에 계좌압류를 진행했습니다. 계좌압류는 법원의 채권압류 및 추심명령으로 채무자 예금을 묶는 절차입니다. 채권자는 묶인 돈을 직접 받아 갈 수 있습니다. 은행 회신으로는 압류한 계좌에 잔액이 남아 있는 것도 확인됐습니다.

2026년 1월 추심팀은 현장으로 나섰습니다. 1월 5일과 14일, 29일 세 차례 채무자 사무실을 직접 찾아가 협의했습니다. 그사이 보유 부동산의 권리관계와 담보 설정 현황을 자세히 조사했습니다. 그리고 실익이 확인된 부동산에 강제집행(경매)을 진행할 예정이라고 알렸습니다. 강제집행은 판결을 근거로 법원을 통해 채무자 재산에서 돈을 받아 내는 절차로, 앞서 한 계좌압류도 그 하나입니다. 부동산 강제집행은 경매로 부동산을 팔아 그 대금에서 받습니다.

대신 채무자에게 변제를 준비할 시간을 주었습니다. 그렇게 변제 준비기간 1개월을 주는 조건으로 합의가 이뤄졌습니다.

2026년 2월 11일 채무자 측이 의뢰인에게 직접 전화를 걸어 왔습니다. 의뢰인은 바로 추심팀에 알리며 "집주인과 직접 대면 및 대화를 원하지 않습니다"라고 했습니다. 의뢰 다음 날 추심팀이 당부한 그대로였습니다. 추심팀은 그 번호로 전화를 걸었지만 연결되지 않자, 다시 연락이 오면 추심팀 번호를 전해 달라고 했습니다. 의뢰인은 채무자 측과 통화해 추심팀 번호를 전했습니다.

교섭은 추심팀이 이어받았습니다. 이틀 뒤인 2월 13일, 채무자가 콩밥 사무실을 찾아와 총액을 갚았습니다. 정산에는 원금과 함께 판결이 정한 지연이자·소송비용, 그리고 압류비용까지 모두 들어갔습니다.

회수한 소송비용에서 의뢰인은 전세금반환소송 수임료와 소장 인지액·송달료(소송을 낼 때 법원에 내는 비용)를 돌려받았습니다. 변제와 함께 걸어 두었던 압류는 모두 취하했습니다.

역전세와 법인 임대인의 지급 지연이 겹친 쉽지 않은 사건이었습니다. 추심팀은 강제집행과 현장 압박, 협상을 함께 써서 채권추심 의뢰일로부터 60일 만에 전액을 회수했습니다.