경기 화성시 병점구 다가구주택 전세금반환소송, 후순위 임차인이 강제경매 중 매매 정산으로 256일 만에 이자·비용까지 전액 회수한 사례

의뢰인은 2021년 경기 화성시 병점구의 다가구주택 한 가구를 보증금 6,000만 원에 전세로 계약했습니다. 임대인은 이 건물과 땅을 반씩 나눠 가진 공동 소유자 두 사람이었습니다. 계약은 한 차례 묵시적으로 갱신(별다른 말 없이 같은 조건으로 연장)되어 2025년 4월 9일 끝났습니다.

의뢰인은 계약이 끝나기 전에 갱신하지 않겠다고 알렸습니다. 그러나 계약이 끝난 뒤에도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 의뢰인은 2025년 11월 임차권등기를 마치고 이사했습니다. 임차권등기는 이사한 뒤에도 보증금을 지킬 권리(집주인이 바뀌어도 맞설 수 있는 대항력, 경매 때 뒷순위보다 먼저 받을 수 있는 우선변제권)가 남도록 등기부에 올려 두는 것입니다.

계약이 끝나고 8개월이 지난 2025년 12월 9일, 의뢰인은 수임료를 보내 콩밥에 전세금반환소송을 맡겼습니다.

소장을 준비하며 콩밥은 집을 넘겨주었는지(인도)도 확인했습니다. 의뢰인은 짐을 모두 뺀 상태였습니다. 콩밥은 비밀번호나 열쇠를 넘겨 인도하면 그다음 날부터 지연이자를 청구할 수 있다고 안내했습니다. 의뢰인은 12월 12일 콩밥이 건넨 문안대로 두 임대인에게 문자를 보냈습니다. 임차권등기를 마치고 이사했으니 보증금을 돌려 달라는 내용과 비밀번호를 함께 알렸습니다. 콩밥은 보낸 날짜가 보이게 다시 캡처하게 해 증거로 냈습니다.

소장은 의뢰 7일 만인 12월 16일 접수했습니다. 계약서와 보증금을 보낸 내역, 갱신하지 않겠다고 알린 문자, 보증금을 돌려 달라고 한 통화 내역을 증거로 붙였습니다.

소송 중 콩밥은 공동임대인 한 사람이 소를 내기 전인 2025년 7월 이미 사망한 사실을 확인했습니다.

콩밥은 2026년 1월 의뢰인의 동의를 받아 상속인을 확인하는 서류를 발급받았습니다. 법원도 보정명령(소송 서류의 부족한 점을 고치라는 법원의 명령)을 냈습니다. 콩밥은 이에 따라 1월 14일 피고를 상속인 두 사람으로 바로잡았습니다. 이 절차를 당사자표시정정이라고 합니다.

상속인 쪽은 변호사를 선임해 두 가지를 주장했습니다. 하나는 사망한 임대인이 계약 당사자가 아니라는 것입니다. 다른 하나는 상속을 한정승인했다는 것입니다. 한정승인은 물려받은 재산의 범위 안에서만 돌아가신 분의 빚을 갚겠다고 법원에 신고하는 제도입니다.

소송이 이어지던 4월에는 건물 매매가 잡혀, 새 집주인이 보증금 일부를 주겠다는 이야기가 오갔습니다. 콩밥은 원금만 받은 상태에서는 임차권등기를 풀지 말라고 조언했습니다. "이자 지급 전 임차권등기 해제하시는 것을 권장드리진 않습니다." 이 매매는 4월 15일 계약이 깨졌습니다.

4월 29일 콩밥은 청구취지(법원에 구하는 내용)를 고쳤습니다. 상속인 두 사람에게는 물려받은 재산의 범위 안에서 지급하라고 청구를 맞춘 것입니다. 그래야 일부 패소와 그에 따른 소송비용 부담을 피할 수 있었습니다.

변론은 4월 30일 한 번으로 끝났습니다. 의뢰인은 출석하지 않았고, 소송대리인인 콩밥 변호사가 나갔습니다. 5월 14일 법원은 청구를 모두 받아들였습니다(전부 승소).

판결은 살아 있는 공동임대인에게 보증금 6,000만 원 전액과 지연이자를 돌려주라고 정했습니다. 상속인 두 사람에게는 그와 함께, 물려받은 재산의 범위 안에서 각 3,000만 원과 지연이자를 돌려주라고 했습니다. 법원은 사망한 임대인이 보증금 받는 일을 다른 공동임대인에게 맡긴 것으로 보았습니다. 그래서 계약 당사자가 아니라는 주장은 받아들이지 않았습니다.

지연이자는 인도 다음 날인 2025년 12월 13일부터 인정되었습니다. 소송비용도 상대방이 부담하라고 정했습니다. 판결이 확정되기 전이라도 집행할 수 있도록 가집행 선고도 붙었습니다.

판결이 나온 뒤에도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 콩밥은 상대가 스스로 돌려주지 않으면 강제집행으로 받아야 한다고 안내했습니다. 의뢰인은 전세 건물에 경매를 신청하기로 하고, 5월 19일 강제경매도 콩밥에 맡겼습니다.

의뢰인은 임대인에게 미리 말하지 않고 경매를 신청해도 되는지 물었습니다. 콩밥은 알릴 필요가 없다고 답했습니다.

그사이 판결문에 피고 이름이 잘못 적힌 곳이 있었습니다. 법원은 5월 27일 판결경정결정(판결의 잘못 적힌 곳을 바로잡는 결정)을 스스로 내렸습니다.

6월 10일 콩밥은 전세 건물 전체와 그 땅에 부동산 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 원금 6,000만 원에 신청일까지의 지연이자를 더한 금액이었습니다. 의뢰인은 경매예납금(경매 진행에 드는 비용을 법원에 미리 맡기는 돈) 300만 원도 냈습니다. 6월 19일 경매개시결정이 나면서 건물이 압류되었습니다.

다만 이 건물에는 근저당(빚의 담보로 잡아 둔 권리)도 잡혀 있었습니다. 경매로 건물이 팔리면 앞선 권리부터 차례로 배당(매각 대금을 나눠 주는 것)을 받습니다. 의뢰인은 후순위 임차인이라 경매로는 배당받을 돈이 적거나 없을 수 있었습니다.

경매가 진행되던 2026년 8월 17일, 의뢰인이 소식을 전해 왔습니다. 경매 중인 건물을 사겠다는 매수인이 나타났다는 것입니다. 부동산 중개사무소에서 법무사와 함께 정산과 경매 취하를 이야기하기로 했다고 했습니다. 의뢰인은 받을 금액과 주의할 점을 콩밥에 물었습니다.

콩밥은 의뢰인이 알려 온 정산일 8월 22일을 기준으로 셈한 비용계산서를 8월 19일 보냈습니다. 원금과 지연이자, 소송비용, 경매비용, 임차권등기 해제비용을 항목별로 셈한 것입니다. 지연이자는 판결이 정한 대로 소장 부본 송달일(상대가 소장을 받은 날)까지 연 5%, 그다음 날부터 연 12%로 셈했습니다. 피고마다 송달일이 달라, 의뢰인에게 유리하도록 그중 가장 빠른 송달일을 기준으로 삼았습니다.

계산서와 함께 조언도 보냈습니다. 상대측과 직접 이야기하면서 소송비용을 임의로 깎아 주거나 포기하지 말라고 했습니다. 판단이 어려운 내용이 있으면 임의로 합의하기 전에 먼저 공유해 달라고도 했습니다. 정산의 순서는 의뢰인이 먼저 생각한 방향이 맞다고 확인해 주었습니다.

가장 좋은 방향은 비용계산서상 청구금액을 전액 지급받은 후 경매를 취하하는 것입니다.

계산서를 받은 상대측은 총액을 조금 낮춰 줄 수 없느냐고 요청해 왔습니다. 의뢰인은 고민했습니다. 전세대출 이자를 내며 기다려 온 터라 깎아 주기는 어려웠습니다. 그래도 경매로는 다 돌려받지 못할 수 있다는 말이 마음에 걸렸습니다.

콩밥은 상대가 무엇을 얼마나 깎아 달라는지부터 확인하게 했습니다. 동시에 의뢰인이 후순위 임차인이라 실제 경매로는 배당받을 금액이 적거나 없을 수 있다는 점도 함께 알렸습니다. 콩밥은 상대측 답을 받아 보면 다시 알려 달라고 했습니다.

8월 22일 토요일, 의뢰인은 부동산 중개사무소의 계약 자리에 나가 중개사무소가 부른 법무사와 함께 정산을 마쳤습니다. 그날 오후 임대인 명의로 비용계산서 합계와 1원까지 같은 73,786,468원이 들어왔습니다. 의뢰인은 콩밥에 "다 받았습니다"라고 알려 왔습니다.

의뢰일로부터 256일, 소장 접수일로부터 249일, 강제경매를 신청한 지 73일 만이었습니다. 후순위라 경매 배당만으로는 다 받기 어려울 수 있었지만, 보증금 6,000만 원 전액과 지연이자·소송비용·경매비용까지 감액 없이 모두 받았습니다.

8월 24일 콩밥은 경매 취하가 진행되는지 확인했습니다. 경매 취하는 정산 자리의 법무사가 맡기로 했습니다. 콩밥은 그날 업무를 마쳤습니다.