경기 화성시 동탄구 다가구주택 전세금반환소송, 만기 전 소를 내고 종료일 원상복구비용 정산으로 의뢰 12일 만에 남은 보증금 받은 사례

의뢰인은 2022년 경기 화성시 동탄구의 다가구주택을 보증금 2억 5,000만 원에 전세로 계약했습니다. 그해 7월 배우자와 함께 입주해 전입신고를 했습니다. 2024년 한 차례 계약을 갱신해, 계약은 2026년 7월 11일 끝날 예정이었습니다.

의뢰인은 계약 종료 1년 전인 2025년 7월, 임대인에게 문자로 계약을 갱신하지 않겠다고 알렸습니다. 2026년 2월에는 먼저 다른 집으로 이사했습니다. 다만 배우자의 전입신고와 짐 일부는 그 집에 남겨 두었습니다.

계약 종료를 2주 앞둔 2026년 6월 27일, 의뢰인은 임대인과 통화했습니다. 임대인은 다음 세입자가 8월쯤 들어온다고 했습니다. 그래서 보증금은 한 달 정도 뒤에 줄 수 있다는 것이었습니다. 의뢰인은 거절하고 계약 종료일에 돌려 달라고 했지만, 임대인은 어렵다고 답했습니다. 의뢰인은 그날 바로 콩밥에 상담을 남겼습니다.

이틀 뒤 첫 상담에서 콩밥은 갱신 거절 통지와 대항력을 함께 살폈습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 의뢰인은 입주 때부터 배우자와 함께 전입해 있었고, 이사한 뒤에도 배우자의 전입을 남겨 두었습니다. 수납장과 매트리스 같은 짐 일부로 집도 계속 점유하고 있었습니다. 콩밥은 1년 전 문자로 갱신 거절을 알려 둔 점을 보아, 임차권등기(등기부에 임차권을 올려 두는 절차)와 소송을 모두 진행할 수 있다고 안내했습니다. 배우자 전입과 짐으로 대항력도 유지되고 있다고 보았습니다.

의뢰인은 계약이 끝나기 전에 소송부터 내어, 보증금을 돌려받겠다는 뜻을 임대인에게 분명히 보이고 싶어 했습니다. 다음 세입자 이야기는 말로만 들은 것이어서 8월 반환도 확신할 수 없었습니다.

콩밥은 계약 종료일에 보증금이 돌아오지 않을 것이 분명해 보이면, 종료일 전이라도 소송을 미리 낼 수 있다고 안내했습니다. 다만 두 가지를 먼저 알렸습니다. 하나는 판결까지 보통 4~6개월이 걸려, 소송을 해도 계약 종료일 반환을 보장하기는 어렵다는 점입니다. 다른 하나는 소송비용입니다. 소송 중 계약 종료일에 보증금이 정상적으로 돌아오면, 들인 소송비용을 임대인에게 청구하기 어렵습니다.

의뢰인은 그래도 진행을 택했습니다. 2026년 6월 29일 수임료를 결제해 전세금반환소송과 주택임차권등기를 함께 맡겼습니다. 의뢰인은 보증금 걱정에 주말 내내 손이 떨렸다고 털어놓았습니다.

이 건물은 호실별로 따로 등기되어 있지 않았습니다(구분등기 없음). 그래서 콩밥은 건축물현황도(건물 도면)로 의뢰인이 빌린 부분을 특정하기로 했습니다. 의뢰인은 도면 발급에 애를 먹었지만 그날 바로 발급받아 보냈습니다.

갱신하지 않겠다는 뜻은 이미 문자로 분명히 전해져 있어, 콩밥은 첫 상담 때 내용증명이 꼭 필요하지는 않다고 안내했습니다. 7월 2일에는 통화로 설명한 뒤 내용증명은 보내지 않기로 했습니다. 임대인과 주고받은 문자는 연도가 보이도록 다시 캡처해 증거로 냈습니다.

2026년 7월 3일, 콩밥은 계약 종료 8일 전에 전세금반환소송 소장을 접수했습니다. 아직 돌려줄 날이 오지 않은 보증금을 미리 청구하는 소송입니다(장래이행의 소). 콩밥은 소장에서 임대인이 다음 세입자가 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다고만 할 뿐, 반환 일정은 분명히 답하지 않는다는 점을 들었습니다. 그래서 계약 종료일이 와도 반환을 거절할 것이 분명하다고 주장했습니다.

주택임차권등기 신청서도 함께 썼습니다. 주택임차권등기를 해 두면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권(경매 등에서 보증금을 먼저 돌려받을 권리)을 지킬 수 있습니다. 다만 임차권등기는 계약이 끝난 뒤 신청하는 것이 원칙이라, 미리 내면 드물게 기각될 수 있었습니다. 그래서 신청서와 별지 목록, 도면을 모두 써 두고 접수는 계약 종료 뒤인 7월 13일로 잡았습니다.

짐을 빼는 시점도 짚었습니다. 콩밥은 지연이자(보증금을 늦게 돌려준 기간만큼 붙는 이자)를 청구하려면 집을 완전히 넘겨야 한다고 안내했습니다. 다만 대항력을 지키려면 순서가 중요했습니다. 임차권등기가 등기부에 기재된 뒤 짐을 모두 빼고 도어락 비밀번호를 넘기라고 했습니다.

7월 4일 의뢰인은 임대인을 직접 만나, 계약 종료일에 보증금 전액을 돌려 달라고 다시 말했습니다. 임대인은 어떻게든 마련해서 주겠다고 했습니다. 다만 종료일에 수리 담당자와 집을 점검해 수리비를 청구하고 보증금을 돌려주겠다고 했습니다. 점검을 위해 짐도 먼저 모두 빼 달라고 했습니다.

계약서에는 원상복구(처음 상태로 되돌림) 특약이 있었습니다. 집은 지금 상태 그대로 빌려준다는 내용입니다. 임차인의 잘못으로 파손된 부분은 임차인이 원상복구하고, 자연스럽게 낡은 부분은 예외로 했습니다. 의뢰인은 수리비가 지나치게 매겨질까 걱정했습니다. 보증금을 받기 전에 짐부터 모두 빼야 하는지도 물었습니다.

콩밥은 7월 6일 답을 보냈습니다. 먼저 통상적으로 쓰면서 생긴 마모나 가벼운 훼손은 원상복구 의무가 인정되지 않는 경우가 많다고 했습니다. 중대한 하자라면 그 부분은 책임이 생길 수 있다고도 했습니다. 수리비가 나오더라도 납득하기 어려운 부분까지 모두 부담할 필요는 없다고 했습니다. 임대인이 지나치게 요구하면 관련 자료를 소송에서 내어 대응하면 된다는 것이었습니다.

짐은 임차권등기가 등기부에 기재된 뒤 빼는 것이 안전하다고 다시 짚었습니다. 먼저 빼야 한다면 보증금 전액 반환부터 요청하라고 했습니다. 보증금 반환과 관계없는 연락에 일일이 답할 필요는 없다고도 덧붙였습니다.

계약 종료일인 2026년 7월 11일, 의뢰인은 임대인과 통화해 원상복구비용을 직접 협의했습니다. 원상복구 특약에 따른 배상금을 정액으로 합의하는 방식이었습니다. 그날 낮 임대인은 합의한 원상복구비용을 뺀 나머지 보증금을 모두 보냈습니다.

이렇게 의뢰인은 원상복구비용을 정산하고 남은 보증금을 계약 종료일에 모두 돌려받았습니다. 의뢰인은 원상복구비용을 부담했고, 임대인은 처음 말한 8월을 기다리지 않았습니다. 의뢰일로부터 12일, 소장 접수일로부터 8일 만이었습니다. 계약 종료일에 돌려받아 지연이자는 생기지 않았습니다.

보증금을 받은 날, 의뢰인은 소를 취하하고 임차권등기도 접수하지 말아 달라고 요청했습니다. 7월 13일 콩밥은 소를 취하해도 따로 드는 비용은 없다고 안내하고 의뢰인의 동의 회신을 받았습니다. 그날 오후 소취하서를 냈습니다. 소장 접수 10일 만이었습니다. 접수를 기다리던 임차권등기도 내지 않았고, 안내했던 등기 비용도 내지 않게 했습니다.

소를 취하하면서 낸 인지액(소장을 낼 때 법원에 내는 수수료)의 절반을 돌려받을 수 있었습니다. 콩밥은 다음 날 환급을 신청했습니다. 환급이 늦어지자 콩밥은 법원에 확인해 8월 초 환급 예정이라고 알렸습니다. 의뢰인은 8월 5일 환급을 받았습니다. 소송비용은 임대인에게 청구하지 않았습니다. 만기 전 소송이 종료일 반환으로 끝나면 청구하기 어렵다는 점은 첫 상담 때 미리 알렸습니다.

의뢰인은 어려움이 생기면 다시 도움을 청하겠다는 말을 남겼습니다.