서울 강서구 원룸 전세금반환소송, 신탁으로 집주인이 바뀌고 대항력이 흔들린 외국인 임차인이 497일 만에 보증금을 돌려받은 사례

의뢰인은 외국 국적의 임차인입니다. 2019년 서울 강서구의 한 원룸을 전세보증금 6,500만 원에 빌렸습니다. 당시 이 집은 두 사람이 함께 가진 공유 부동산이었습니다. 그런데 계약서의 임대인 칸에는 그중 한 사람만 적혀 있었습니다.

2021년 집의 소유권이 한 법인에 넘어갔습니다. 그 법인은 곧바로 집을 신탁사에 담보신탁했습니다. 담보신탁은 대출 등을 받으면서 부동산 소유권을 신탁사에 넘겨 두는 방식입니다. 그래서 등기상 소유자는 신탁사가 되었습니다.

의뢰인은 주민등록 전입신고 대신 외국인 체류지를 이 집으로 등록(거소신고)해 두었습니다. 외국 국적 임차인에게는 이 등록이 전입신고와 같은 역할을 합니다. 대항력(집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘)의 근거가 되는 것입니다. 그런데 신탁 뒤의 체류지 등록 이력을 두고 대항력에 다툼의 소지가 있었습니다.

신탁사 쪽 법무법인은 의뢰인을 대항력이 없는 세대로 보았습니다. 그리고 집을 비워 달라는 명도절차 개시 안내를 보내왔습니다. 2025년 3월 5일 의뢰인은 콩밥에 상담을 요청했습니다. 콩밥은 체류지 등록 여부와 그 경위, 실제 거주 여부를 하나씩 확인했습니다.

상담 때 받은 자료로는 대항력이 흔들린 상태였습니다. 그대로라면 보증금은 집을 사들여 임대인이 된 그 법인에 청구해야 했습니다. 그러나 그 법인은 이미 사업자 폐업 상태였고, 임대인 쪽은 연락이 닿지 않았습니다. 콩밥은 법인에 재산이 없으면 회수가 어려울 수 있다고 솔직하게 알렸습니다.

의뢰인은 "재산이 없다면 그냥 답이 없다는 말씀이지요"라고 물었습니다. 보증금을 돌려받기 어렵다고 여길 만한 상황이었습니다. 그래도 의뢰인은 같은 날 사건을 맡겼습니다. 콩밥은 수임 뒤 서류를 다시 확인해 보겠다고 했습니다.

수임 뒤 콩밥은 처음 계약서와 체류지 등록 기록을 받아 대항력을 다시 검토했습니다. 의뢰인은 신탁보다 앞서 이 집에 체류지를 등록해 두었습니다. 콩밥은 이 등록으로 신탁 전에 대항력을 갖췄다고 주장할 수 있다고 보았습니다. 처음 계약서의 임대인 칸에 공유자 한 사람만 적힌 점도 이때 확인했습니다.

2025년 3월 27일 신탁사는 의뢰인에게 전화로 4월 말까지 집을 비우라고 했습니다. 이달 안에 명도계약서를 내지 않으면 소송하겠다는 말도 덧붙였습니다. 3월 31일 콩밥은 신탁사와 직접 통화해 의뢰인이 체류지를 등록해 둔 사실을 알렸습니다. 그리고 의뢰인에게 이사하지 말고 체류지 등록과 점유를 그대로 유지하라고 안내했습니다.

신탁사는 다른 명의로 먼저 쓴 계약서와 의뢰인의 관계를 보여 줄 서류를 요구했습니다. 콩밥은 의뢰인에게서 그 서류를 받아 협의를 이어 갔습니다. 2025년 6월 4일 신탁사 쪽 변호사는 검토 끝에 명도소송을 하지 않겠다고 알려 왔습니다.

다음 날 콩밥은 신탁사에 계약 해지와 보증금 반환을 청구하는 내용증명을 보냈습니다. 집의 소유자가 된 신탁사가 임대인 지위를 이어받았다고 보았기 때문입니다. 그러나 신탁사는 보증금을 바로 돌려주지 않았습니다.

콩밥은 협의로 보증금을 돌려받아 끝내려 했습니다. 그러나 신탁사는 판결이 필요하다는 뜻을 밝혔습니다. 콩밥은 소를 내기 전에 의뢰인에게 위험도 미리 알렸습니다. 공유자 한 사람과만 맺은 계약이 소송 중 문제되면, 처음 임대인을 상대로 다시 소송해야 할 수도 있다는 점입니다.

2025년 12월 22일 콩밥은 신탁사를 상대로 보증금반환 소장과 주택임차권등기명령 신청을 같은 날 접수했습니다. 임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되도록 법원 명령으로 임차권을 등기해 두는 절차입니다. 우선변제권은 집이 경매될 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 임차권등기는 2026년 1월 13일 결정되었습니다.

소송 상대를 신탁사로 잡은 데에는 이유가 있었습니다. 집을 사서 신탁한 그 법인은 폐업해 재산이 있는지 알 수 없었습니다. 반면 신탁사는 이 집의 소유자였습니다. 콩밥은 부동산을 가진 신탁사를 상대로 하면 회수 가능성이 높다고 보았습니다. 신탁사도 소송에서 신탁재산 범위 안에서는 보증금을 지급할 뜻이 있다고 밝혔습니다. 다만 임대인 지위 승계와 계약·보증금 지급·집 인도·관리비 납부가 모두 인정된다는 조건을 달았습니다.

신탁사는 법무법인을 선임했습니다. 2026년 3월 23일 첫 변론기일(법정에서 양측 주장을 듣는 날)에서 신탁사는 보증금 입금을 입증하라고 요구했습니다. 사흘 뒤 낸 준비서면(재판에서 주장을 정리해 내는 서면)에서는 네 가지를 다퉜습니다. 임차인이 누구인지, 공유자 한 사람과 맺은 계약에 권한이 있었는지, 보증금을 다 냈는지, 밀린 관리비·공과금을 보증금에서 빼야 하는지였습니다.

콩밥은 계약 당시 의뢰인 쪽 중개를 맡았던 공인중개사에게서 사실확인서를 받아 냈습니다. 그 계약이 두 공유자의 위임을 받아 맺어졌다는 내용입니다. 콩밥은 6월 16일 준비서면과 함께 이 사실확인서를 냈습니다.

6월 18일 신탁사는 계약을 맺은 사실 자체는 더 다투지 않았습니다. 다만 돌려줄 책임은 계좌 송금이 확인된 50,005,000원까지만 인정했습니다. 나머지는 받은 사실을 인정할 수 없다고 했습니다. 의뢰인은 보증금 가운데 약 1,500만 원을 현금으로 건넨 것으로 기억했지만 기록이 없었습니다.

콩밥은 공인중개사와의 통화 녹음도 증거로 냈습니다. 공인중개사는 통화에서 잔금을 다 줘야 입주시키므로 분명히 잔금을 냈을 것이라고 했습니다. 콩밥은 이 녹음과 함께, 오랫동안 아무도 보증금 미지급을 문제 삼지 않았다는 정황을 들어 다퉜습니다.

관리비 공제 주장에는 다른 길을 택했습니다. 그 주장이 받아들여지면 의뢰인 쪽이 소송비용 일부를 떠안게 될 수 있었기 때문입니다. 콩밥은 6월 19일 밀린 관리비·공과금 2,875,927원을 스스로 빼 청구를 62,124,073원으로 줄였습니다. 집을 넘겨주는 것과 동시에 돈을 받는 조건(동시이행)으로도 바꿨습니다.

2026년 6월 22일 두 번째 변론에서 양측은 보증금 입금 여부를 다퉜습니다. 콩밥 대표변호사는 이 변론에서 재판부가 콩밥 쪽 주장을 더 믿어 주었다고 의뢰인에게 전했습니다. 다음 날 법원은 화해권고결정을 내렸습니다. 화해권고결정은 법원이 양측에 화해 조건을 제시하는 결정입니다. 결정문을 받고 2주 안에 양측 모두 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.

6월 24일 의뢰인은 당시 임대인에게 보낸 1,200만 원의 이체 내역을 더 찾았습니다. 입금 자료가 없는 돈은 약 300만 원으로 줄었습니다.

같은 날 콩밥은 의뢰인에게 두 길을 설명했습니다. 하나는 남은 약 300만 원의 자료까지 찾아 판결을 받고, 신탁사에 소송비용까지 청구하는 길입니다. 다른 하나는 화해권고결정대로 받는 길입니다. 이 길을 택하면 소송비용을 신탁사에 청구할 수 없습니다.

의뢰인은 남은 돈의 자료를 조금 더 찾아보기로 했습니다. 콩밥은 찾아온 출금 기록으로는 인정받기 어렵다고 보았습니다. 7월 6일 의뢰인은 콩밥과 상의해 화해권고결정에 이의하지 않기로 했습니다. 처음부터 입증이 쉽지 않은 사건이었습니다.

7월 9일 콩밥은 신탁사도 이의하지 않아 화해권고결정이 확정되었다고 의뢰인에게 안내했습니다. 의뢰인은 7월 12일 집을 비웠습니다. 2026년 7월 15일 신탁사가 62,124,073원을 보내왔습니다. 의뢰일로부터 497일, 소장 접수일로부터 205일 만이었습니다.

의뢰인은 보증금 6,500만 원 전액을 인정받고, 밀린 관리비·공과금을 정산한 금액을 돌려받았습니다. 의뢰인은 소송비용 청구를 접었고, 신탁사는 입금 기록이 없다며 끝까지 다투던 부분까지 받아들였습니다. 공인중개사의 협조와 재판부의 화해 권고도 결과에 힘을 보탰습니다. 화해권고결정으로 끝나 법원이 대항력과 보증금 지급을 판결로 판단하지는 않았습니다.

사건을 마무리하며 콩밥은 큰 도움을 준 공인중개사에게 감사 인사를 전하라고 권했습니다. 앞으로 체류지 등록을 유지하는 등 임대차법을 잘 챙기라는 당부도 남겼습니다.