울산 중구 주택 명도소송, 1차 계고 뒤 자진 퇴거로 본집행 없이 162일 만에 명도받은 사례

의뢰인은 울산 중구의 오래된 2층 건물을 다른 한 사람과 절반씩 함께 가진 공동 임대인입니다. 두 사람은 이 건물 1층의 주택 부분을 보증금 1,000만 원, 월세 65만 원에 세주고 있었습니다. 같은 층의 상가와 2층은 다른 사람이 쓰고 있었습니다.

2026년 1월 임차인의 밀린 월세는 4기분, 260만 원이 되었습니다. 임차인은 전화도 문자도 받지 않았습니다. 의뢰인이 보낸 내용증명도 두 번 모두 반송되었습니다.

의뢰인은 사건을 맡기기 전에 임차인이 연락을 받지 않아도 소송이 되는지부터 물었습니다. 콩밥은 소송 서류는 우편으로 보내고, 끝내 받지 않으면 공시송달로 진행할 수 있다고 답했습니다. 의뢰인은 2026년 1월 20일 수임료를 결제해 사건을 맡겼습니다.

1월 22일에는 콩밥이 담당 변호사 이름으로 임차인 휴대전화에 계약 해지 통지 문자를 보냈습니다. 임대인 연락은 피해도 변호사 사무실 연락에는 답하는 경우가 있어서였습니다. 하지만 답은 오지 않았습니다.

1월 26일에는 콩밥이 점유이전금지가처분 신청서와 명도소송 소장을 한날 법원에 냈습니다. 점유이전금지가처분은 소송 동안 임차인이 집을 남에게 넘기지 못하게 하는 절차입니다. 그래야 판결을 받은 뒤 집행이 막히지 않습니다. 같은 층에는 상가가 따로 있었습니다. 그래서 접수 이틀 뒤, 의뢰인이 보낸 도면에 임차인이 쓰는 부분을 표시해 확인받았습니다. 판결도 나중에 이 도면 표시 부분을 인도하라고 정했습니다.

2월 11일 가처분 집행 날, 임차인은 안에 있었지만 문을 열지 않았습니다. 결국 열쇠공이 문을 열고 집행을 마쳤습니다. 콩밥은 임차인에게 스스로 나갈 뜻이 없다고 보았습니다. 송달을 일부러 피할 수도 있다고 보고, 소송을 서두르기로 했습니다.

임차인은 소장을 받지 않았습니다. 콩밥은 송달을 거듭 시도한 뒤 공시송달로 진행했습니다. 3월 18일, 4월 23일로 변론기일(법정에서 재판을 여는 날)이 잡혔다는 안내를 받은 의뢰인은 그날 무엇을 하는지 물었습니다.

4월 23일 변론기일에 임차인은 나오지 않았고, 변론은 그날 끝났습니다. 일주일 뒤 의뢰인은 판결 뒤에도 강제집행에 두세 달이 걸릴 수 있다는 말에 "보증금 천만원 다 소진될듯하네요"라며 걱정했습니다. 밀린 월세가 쌓일수록 돌려줄 보증금에서 빠지기 때문입니다.

콩밥은 판결 뒤 임차인이 나가겠다고 하면 몇 주 시간을 주는 경우도 있다고 설명했습니다. 다만 진정성이 없다면 바로 강제집행에 들어가는 편이 낫다고 보았습니다. 5월 초 의뢰인은 집 앞에서 만난 임차인이 강제집행을 하라고 했다고 전해 왔습니다.

5월 14일 공시송달에 의한 판결로 전부 승소했습니다. 의뢰 114일 만이었습니다. 판결은 임차인에게 집을 인도하라고 했습니다. 밀린 월세 260만 원과 이자, 2월 15일부터 인도 때까지의 월세 상당액도 내라고 정했습니다. 소송비용도 임차인 부담으로 정했습니다. 의뢰인은 판결 소식을 들은 그날 바로 강제집행을 맡기겠다고 했습니다.

임차인은 판결문도 받지 않았습니다. 판결문 역시 공시송달로 5월 16일 도달 효력이 생겨, 그날부터 강제집행을 할 수 있었습니다. 의뢰인은 5월 18일 명도 강제집행을 맡겼고, 콩밥은 5월 20일 강제집행을 신청했습니다.

6월 1일 집행관이 현장에서 1차 계고를 했습니다. 계고는 집행관이 현장에 와서, 기한 안에 스스로 나가지 않으면 강제집행을 하겠다고 알리는 절차입니다. 자진 퇴거 기한은 2주 뒤인 6월 15일까지였습니다. 그 무렵 임차인은 7월까지 기다려 달라고 했지만, 의뢰인 쪽은 받아들이지 않았습니다.

기한이 지나도 임차인은 나가지 않았습니다. 콩밥은 다음 날인 6월 16일 본집행속행신청을 냈습니다. 본집행은 집행관이 사람을 불러 남은 짐을 강제로 옮기고 집을 넘겨받게 하는 절차입니다. 본집행속행신청은 본집행 날짜를 잡아 달라는 신청입니다. 날짜가 잡히기까지 보통 1~3개월이 걸립니다.

속행신청 다음 날 의뢰인은 임차인이 나가면 보증금에서 무엇을 뺄 수 있는지 물었습니다. 콩밥은 판결이 정한 밀린 월세와 이자, 인도 때까지의 월세 상당액을 뺄 수 있다고 안내했습니다. 소송비용과 집행비용은 법원의 확정 절차를 거치거나 임차인이 동의해야 뺄 수 있다고 했습니다. 그러니 먼저 인도를 마친 뒤 비용 정산을 협의해 보자고 권했습니다.

6월 26일 의뢰인은 임차인에게서 6월 29일 이사하겠다는 문자를 받았다고 콩밥에 알려 왔습니다. 콩밥은 이사 날 현관 비밀번호를 받아 직접 열어 보고, 짐이 다 빠졌는지 확인하라고 안내했습니다. 짐이 남아 있으면 그 짐의 소유권을 포기한다는 동의를 문자로 남겨 두라고 했습니다.

의뢰인은 임차인이 비밀번호를 알려 주지 않으면 어떻게 하느냐고 물었습니다. 콩밥은 이사를 했더라도 비밀번호를 주지 않거나 짐이 일부라도 남으면 문제가 된다고 보았습니다. 점유를 계속하는 것으로 볼 여지가 있기 때문입니다. 그러면 본집행으로 인도받아야 한다고 설명했습니다. 콩밥은 집행관실에도 확인했습니다. 7월 1일 사전답사 때 집이 완전히 비어 있으면, 일정을 잡아 인도 선언(집행관이 현장에서 부동산이 넘겨졌다고 확인하는 것) 등을 해 볼 수 있다는 답을 받아 두었습니다. 사전답사는 집행관이 본집행 비용을 정하려고 현장을 미리 보는 방문입니다.

6월 29일 임차인은 에어컨만 남기고 짐을 뺐습니다. 그날 밤에는 비밀번호를 알려 주지 않은 채 남은 보증금부터 돌려 달라고 했습니다. 다음 날 아침 콩밥은 인도가 끝나기 전에는 보증금 반환을 멈추라고 안내했습니다. 7월 1일 사전답사도 예정대로 진행하자고 했습니다.

6월 30일 오후 임차인이 현관 비밀번호를 문자로 보내왔습니다. 공동 임대인이 들어가 보니 에어컨은 그대로 있었습니다. 의뢰인은 이제 비밀번호를 바꿔도 되느냐고 물었습니다.

남은 에어컨은 임차인의 짐이므로, 아직 점유가 이어지는 것으로 보아야 한다는 판단이었습니다. 의뢰인은 비밀번호를 받았으니 열쇠공은 취소해도 되느냐고도 물었습니다. 콩밥은 그사이 비밀번호가 바뀌면 답사를 다시 잡아야 할 수 있다며 열쇠공을 그대로 두라고 했습니다.

에어컨은 6월 30일 오후 늦게 반출되었습니다. 7월 1일 아침 집행관이 사전답사를 와서 인도 선언을 했습니다. 콩밥은 집행관실에 다시 확인해, 인도 완료로 처리하겠다는 답을 받았습니다. 그날부터 새 임차인을 받아도 된다고 안내했습니다.

이렇게 본집행 없이 의뢰 162일 만에 명도를 마쳤습니다. 강제집행 의뢰 44일 만, 1차 계고 30일 만이었습니다. 짐을 들어낼 일이 없어 본집행 노무비도 아낄 수 있었습니다.

남은 일은 보증금 정산이었습니다. 의뢰인은 밀린 월세만 빼고 돌려주면 소송비용을 영영 못 받을까 걱정했습니다. 판결에는 소송비용을 임차인이 부담한다는 내용이 들어 있었습니다. 다만 콩밥은 임차인이 동의하지 않으면 명도소송 비용 청구는 법원의 확정 절차를 거치는 것이 안전하다고 보았습니다.

콩밥은 판결 이자 계산식을 보내고, 의뢰인이 만든 정산표가 판결에 맞는지 확인했습니다. 세면대 파손 같은 원상복구 손해는 이번 판결에 들어 있지 않아, 따로 청구하려면 별도 소송 절차를 이용해야 한다고 안내했습니다. 소송비용과 집행비용을 법원에서 확정받는 절차는 각각 4개월쯤 걸린다는 점도 알렸습니다.

임차인은 의뢰인이 보낸 공제 내역을 선뜻 받아들이지 않았습니다. 소송비용을 콩밥에 직접 내겠다는 뜻도 비쳤습니다. 콩밥은 임차인과 직접 통화해 뜻을 확인했습니다. 의뢰인에게는 콩밥이 소송비용을 대신 받아 전달해 줄 수는 없다고 설명했습니다. 대신 실제 든 비용만 영수증과 함께 다시 협의해 보라고 권했습니다.

7월 8일 의뢰인은 임차인 동의를 받아 소송비용을 남은 보증금에서 빼고, 나머지를 돌려주었습니다. 콩밥은 보증금 반환과 인도가 모두 끝나 강제집행 절차가 종료되었다고 안내했습니다. 의뢰인은 일처리를 빨리 해 주고 궁금한 것을 잘 알려 줘서 고마웠다고 했습니다.

7월 15일에는 법원에서 환급받은 강제집행 예납금 235,114원을 의뢰인께 돌려드렸습니다.