인천 서구 공동주택 명도소송, 강제집행 뒤 남은 짐을 낙찰대금 없이 자가낙찰로 정리한 사례

의뢰인은 인천 서구에 있는 공동주택 한 호실의 소유자입니다. 이 집에는 임대차계약 없이 사는 점유자가 있었습니다. 관리비 등을 내는 조건으로 무상으로 빌려 쓴 것입니다. 법적으로는 사용대차(물건을 무상으로 빌려 쓰는 계약)라고 합니다.

콩밥은 2025년 10월 명도소송을 맡아 점유이전금지가처분(소송 중에 집을 쓰는 사람이 바뀌지 못하게 묶어 두는 절차)과 함께 소장을 냈습니다. 담당 변호사는 당사자 사이의 금전 약정이 분명하지 않다고 보았습니다. 돈까지 청구하면 법원이 인정하지 않을 가능성이 높고 소송만 길어질 수 있다는 판단이었습니다. 그래서 집을 빨리 돌려받도록 인도청구만 했습니다. 점유자가 답변하지 않아 2026년 1월 23일 변론 없이 전부 승소 판결이 나왔습니다. 그래도 점유자는 집을 비우지 않았습니다.

의뢰인은 2026년 2월 19일 명도소송 강제집행을 콩밥에 따로 맡겼습니다. 점유자와의 관계를 고려해, 현장에는 콩밥이 의뢰인을 대신해 나가기로 했습니다.

3월 4일 계고(집행관이 찾아가 스스로 나가라고 미리 알리는 절차)를 거쳤습니다. 기한이 지나도 나가지 않아 3월 19일 실제 집행으로 넘어가 달라는 집행 속행을 신청했습니다. 5월 7일 본집행(짐을 들어내고 집을 넘겨받는 집행)에는 콩밥이 의뢰인을 대신해 나갔습니다. 현장에서 점유자의 반발이 있었지만 집은 넘겨받았습니다. 본집행까지의 과정은 앞선 인천 서구 공동주택 명도 강제집행 사례에서 볼 수 있습니다.

하지만 집을 넘겨받은 것으로 일이 끝나지는 않았습니다. 점유자의 짐이 아직 남아 있었기 때문입니다.

본집행 날 점유자의 짐은 보관업체 창고로 옮겼습니다. 붙박이장과 빌트인 인덕션 등은 집 안에 그대로 두고 보관했습니다. 창고 보관료는 3개월치를 미리 냈습니다.

점유자는 창고의 짐도, 집 안의 물건도 찾아가지 않았습니다. 점유자가 짐을 찾아가지 않으면 창고 보관료를 채권자가 계속 부담하게 될 수 있습니다. 이 사건에서도 보관료는 의뢰인 쪽이 냈습니다. 짐이 남아 있는 한 집을 수리하거나 새 임차인을 구하는 등 집을 다시 쓰기도 어려웠습니다.

콩밥은 본집행 보름쯤 뒤 먼저 연락했습니다. 점유자가 짐을 찾아갔는지 묻고, 이제 매각허가 신청을 할 수 있다고 알렸습니다. 짐은 그대로였습니다. 의뢰인은 집을 손볼 계획이라고 답했습니다.

일주일 뒤 콩밥은 다시 연락했습니다. 짐을 이대로 두면 보관료를 의뢰인이 계속 부담하게 될 수 있다고 알렸습니다. 그리고 매각허가 신청을 검토해 달라고 권했습니다. 의뢰인은 신청하면 어떻게 되는지 물었습니다.

매각허가 신청은 찾아가지 않은 짐을 팔 수 있게 허가해 달라는 신청입니다. 이렇게 파는 짐을 유체동산(가구·가전·살림살이처럼 옮길 수 있는 물건)이라고 합니다. 매각이 허가되면 감정(감정인이 물건값을 매기는 일)을 거쳐 매각기일이 잡힙니다.

콩밥은 이런 짐은 입찰하는 사람이 없는 경우가 많다고 설명했습니다. 그래서 보통 채권자가 직접 낙찰받아 소유권을 얻은 뒤, 찾아가거나 폐기를 맡긴다고 했습니다. 폐기비용은 따로 든다는 점도 함께 알렸습니다.

콩밥은 2026년 6월 12일 유체동산 매각허가 신청서를 냈습니다. 집행관실에 내는 매각절차비용과 감정료는 의뢰인이 보낸 돈으로 콩밥이 대신 냈습니다(대납). 집행관 비용은 내는 절차가 까다롭기 때문입니다.

7월 15일에는 집행관실에 진행 상황을 직접 물었습니다. 매각은 허가됐고 감정이 아직 남았다는 답이었습니다. 콩밥은 매각기일 통지서가 의뢰인 주소가 아닌 콩밥으로 오도록 미리 조치했습니다.

감정 대상에는 집 안에 남은 붙박이장과 빌트인 인덕션 등도 있었습니다. 콩밥은 감정인과 의뢰인을 연결하고, 현장 감정 일정을 맞추도록 안내했습니다.

감정료를 낼 때는 시간이 중요했습니다. 집행관실은 그날 오전 중에 내야 8월 중순에 매각기일을 잡을 수 있다고 했습니다. 그렇지 않으면 9월 초로 밀린다는 것이었습니다. 콩밥은 의뢰인에게 서둘러 입금해 달라고 부탁했습니다. 의뢰인은 30분이 안 돼 입금했고, 콩밥은 오전 중에 감정료를 냈습니다.

8월 초, 1차 매각기일이 8월 중순으로 잡혔습니다. 자가낙찰(채권자가 매각기일에 직접 짐을 낙찰받는 것)을 할 때는 상계가 관건이었습니다. 상계는 이미 낸 비용과 낙찰대금처럼 서로 줄 돈과 받을 돈을 맞비겨 지우는 것입니다. 그런데 1차 기일의 매각금액은 이미 낸 운송·보관료보다 높았습니다. 이대로는 전액 상계가 되지 않았습니다.

콩밥은 두 가지 길을 안내했습니다. 하나는 차액을 내고 바로 자가낙찰해 빨리 끝내는 길이었습니다. 다른 하나는 한두 번 유찰시켜 매각금액을 이미 낸 비용 수준으로 낮추는 길이었습니다. 유찰은 낙찰 없이 기일이 넘어가는 것입니다. 의뢰인은 상의 끝에 "비용이 덜 나오는 방향"을 골랐습니다. 콩밥은 집행관실에 이번 기일은 유찰하겠다고 알렸습니다. 다음 매각기일은 약 3주 뒤로 잡혔습니다.

8월 말, 2차 매각기일이 9월 초로 잡혔고 매각금액도 낮아졌습니다. 이미 낸 운송·보관료와 매각절차비용 등을 콩밥이 모두 더해 보니, 이번에는 전액 상계가 가능한 금액이었습니다.

의뢰인은 유찰을 한 번 더 할 수 있는지 물었습니다. 콩밥은 유찰은 할 수 있다고 답했습니다. 다만 매각비용을 다시 내야 하고, 다음 기일까지 창고 보관료도 계속 붙는다고 안내했습니다. 의뢰인은 "매각진행하겠습니다"라고 답했습니다. 매각기일은 법원경매 홈페이지에 공고되는 일정이라 시간을 바꿀 수 없었습니다. 채권자 본인이 직접 출석해야 했습니다.

의뢰인은 이번 매각으로 모든 절차가 끝나는지도 물었습니다. 콩밥의 답은 이랬습니다. 자가낙찰로 소유권을 얻은 뒤, 창고 물품은 폐기업체에 폐기비용을 내고 폐기합니다. 집 안에 둔 붙박이장과 빌트인 인덕션 등은 직접 폐기하거나 그대로 써도 됩니다.

매각기일 며칠 전 집행관실에서 연락이 왔습니다. 이미 낸 집행비용으로 전액 상계할 수 있어 자가낙찰이 가능하다는 확인이었습니다. 콩밥은 이 답을 바로 의뢰인에게 전했습니다. 의뢰인이 그러면 비용이 들지 않느냐고 묻자, 콩밥은 이렇게 답했습니다.

낙찰을 받으면 보통 낙찰가를 내야 합니다. 이 사건은 그동안 낸 집행비용으로 상계해 낙찰대금을 따로 내지 않고 자가낙찰할 수 있었습니다. 남은 것은 폐기비용뿐이었습니다.

9월 초 2차 매각기일에는 의뢰인이 직접 나가 자가낙찰했습니다. 그 뒤 창고에 있던 짐은 의뢰인이 폐기비용을 내고 폐기했습니다. 콩밥이 맡은 일은 폐기에 이르는 절차였습니다. 매각허가 신청부터 비용 대납, 감정 연결, 기일 확인, 유찰 통지, 상계 확인까지입니다.

9월 4일 자가낙찰과 폐기까지 마무리된 것을 확인했습니다. 의뢰인은 덕분에 아주 수월하게 처리했다며 감사 인사를 전했습니다.

강제집행 의뢰일로부터 197일, 본집행 뒤로는 120일 만에 남은 짐 정리까지 모두 마무리되었습니다. 1차 기일 유찰로 다음 기일까지 약 3주가 더 걸렸습니다. 비용이 덜 드는 쪽을 고른 의뢰인의 선택이었습니다.