서울 중구 상가 명도소송, 공사비 반소에도 변론 1회 만에 조정으로 90일 만에 명도받은 사례

의뢰인은 서울 중구에 있는 오래된 상가건물의 소유자이자 임대인입니다. 2023년부터 건물 한 층의 일부를 보증금 400만 원에 임대해 왔습니다.

임차인은 2025년에도 월세를 미뤄, 의뢰인이 월세 미납 내용증명을 보낸 적이 있었습니다. 그 뒤 밀린 월세를 냈지만, 2025년 12월분부터 월세와 관리비가 다시 끊겼습니다. 월세가 넉 달 넘게 밀리자 의뢰인은 임차인에게 퇴거를 통보했습니다. 2026년 5월 17일까지 가게를 비우고 원상복구해 달라는 내용이었습니다.

임차인은 이의 서면에 이어 내용증명으로 맞섰습니다. 밀린 월세는 인정했습니다. 하지만 하자 때문에 들인 공사비에, 다른 층 공사 소음 등으로 입었다는 영업 피해를 더하면 밀린 월세보다 크다고 했습니다. 그러니 월세는 이미 상계(서로 줄 돈과 받을 돈을 맞비겨 없앰)됐다는 주장이었습니다. 공사비를 정산받기 전에는 명도를 거부하겠다고도 예고했습니다. 유치권(건물에 들인 돈을 돌려받을 때까지 건물을 내주지 않을 수 있다는 권리)을 내세운 것입니다.

의뢰인은 이 내용증명을 받은 다음 날 콩밥과 상담했습니다. 콩밥은 누수 때문에 가게를 쓰지 못한 기간이 있었는지 물었습니다. 임차인이 하자로 가게를 못 썼다고 증명하면 연체가 정당하다고 볼 여지도 있었기 때문입니다. 의뢰인은 공사하는 동안 하루 이틀 정도였다고 답했습니다.

콩밥은 밀린 월세가 3기분(월세 세 달 치) 이상이면 계약 해지를 통지한 뒤 명도소송을 진행할 수 있다고 안내했습니다.

의뢰인은 2026년 5월 16일 수임료를 보내 사건을 맡겼습니다. 콩밥은 5월 22일 변호사 명의로 임차인에게 계약 해지를 문자로 통지했습니다. 통지문에는 2026년 5월 현재 5기분 이상의 월세가 밀렸다고 적었습니다.

이 건물은 층이나 호실별로 따로 등기되어 있지 않았습니다(구분등기 없음). 오래된 건물이라 발급받을 도면도 없었습니다. 그래서 의뢰인이 임대한 부분을 직접 그렸습니다. 콩밥은 이 도면으로 돌려받을 부분을 표시해 소장에 붙였습니다.

5월 26일 콩밥은 명도소송 소장과 점유이전금지가처분 신청을 같은 날 접수했습니다. 점유이전금지가처분은 소송 중에 가게를 쓰는 사람이 바뀌지 못하게 묶어 두는 절차입니다. 소송 중에 점유자가 바뀌면 판결을 받고도 집행이 어려워질 수 있습니다. 가처분은 신청 9일 만인 6월 4일 집행을 마쳤습니다.

2026년 6월 17일 임차인은 반소를 냈습니다. 반소는 소송을 당한 쪽이 같은 재판 안에서 거꾸로 상대에게 청구하는 소송입니다.

임차인은 누수·곰팡이·악취·누전 같은 하자가 있었다고 주장했습니다. 그래서 철거·바닥·천장·전기·출입문·냉난방기 공사를 했다는 것입니다. 임차인은 원상복구 요구에 맞서 이 공사비를 정산받겠다고 했습니다. 공사비를 필요비와 유익비로 보고 보증금과 합쳐 약 2,620만 원을 돌려 달라는 청구였습니다. 필요비는 건물을 보존하는 데, 유익비는 건물 가치를 높이는 데 쓴 돈입니다.

임차인은 변호사 없이 직접 소송을 해, 무엇을 주장하는지 분명하지 않은 부분이 많았습니다. 반소가 들어와도 보통 재판이 따로 열리지는 않습니다. 명도소송과 반소는 원칙적으로 한 재판에서 함께 심리하고 판결도 하나로 나옵니다. 다만 다툴 거리가 늘어 재판이 길어질 수 있습니다.

반박의 근거는 의뢰인이 짚은 계약서 특약이었습니다. 하나는 임차인이 계약 당시 시설 상태 그대로 빌린다는 조항입니다. 다른 하나는 임차인이 필요해서 설치한 시설은 계약이 끝날 때 원상복구(처음 상태로 되돌림)한다는 조항입니다. 이 조항은 임차인이 필요비나 유익비를 청구하지 않는다고도 정했습니다. 콩밥은 7월 2일 준비서면(재판에서 주장을 정리해 내는 서면)에서 이 특약을 들어 공사비 주장에 반박했습니다. 다만 이 사건은 조정으로 끝나, 법원이 특약의 효력을 따로 판단하지는 않았습니다.

임차인은 그 뒤 낸 서면에서, 하자를 이유로 월세 지급을 거절하는 것은 아니라고 스스로 밝혔습니다. 콩밥은 7월 9일 준비서면에서 이 진술을 오히려 의뢰인에게 유리하게 원용(끌어다 씀)했습니다. 월세를 거절할 권리를 내세우지 않는다면 밀린 월세는 그대로 연체로 남는다고 보았기 때문입니다.

의뢰인은 천장·바닥·방화문 원상복구까지 이번 소송에서 함께 해결하고 싶어 했습니다. 하지만 원상복구까지 이 소송에 넣으면 법원 감정(전문가가 공사 범위와 비용을 따져 보는 절차)을 거쳐야 할 수 있었습니다. 콩밥은 그러면 재판이 1년 이상 더 걸릴 수 있다고 안내했습니다. 그래서 다툴 거리를 건물 인도와 밀린 월세로 좁혔습니다. 7월 2일에는 청구를 바꿔, 보증금 400만 원을 밀린 월세에서 빼는(충당) 방식으로 정리했습니다.

7월 14일 첫 변론기일(법정에서 양측 주장을 듣는 날)이 열렸습니다. 임차인은 하자 때문에 시설을 뜯고 새로 설치했다고 말했습니다. 다음 임차인에게 넘기고 나가려 했는데 원상복구를 요구받았다는 취지였습니다.

콩밥은 재판부에 기본적으로 조정할 뜻이 없다고 밝혔습니다. 그러나 재판부는 이런 사건은 조정으로 마무리하는 것이 좋겠다며 조정기일을 따로 잡았습니다. 조정은 판결 대신 법원에서 양측이 합의해 사건을 끝내는 절차입니다. 콩밥은 계약서 특약상 공사비 요구를 들어줄 필요가 없다고 보았습니다. 그래서 조정 전날 의뢰인에게 이렇게 알렸습니다.

불성립을 감수하고 조정에 임하려 합니다.

조정 전에는 세 가지를 미리 안내했습니다. 첫째, 상대가 주장하는 하자를 인정하는 말은 삼갑니다. 조정위원이 조정에서 오간 내용을 재판부에 전하기 때문입니다. 둘째, 조정이 성립하면 판결과 같은 효력이 있습니다. 셋째, 조정이 성립하지 않아도 불이익은 없습니다.

7월 23일 조정기일에는 담당 변호사가 의뢰인과 함께 직접 출석했습니다. 조정실에서는 의뢰인과 임차인, 조정위원이 얼굴을 맞대고 조정을 진행했습니다.

조정 전까지 의뢰인은 밀린 월세와 관리비가 함께 정산되지 않는 조정은 받아들이기 어렵다는 입장이었습니다. 그러나 의뢰인에게는 처음 겪는 소송이었습니다. 앞서 "저는 소송을 빨리 마무리하는 것이 좋습니다"라고 밝힐 만큼, 무엇보다 빠른 명도를 바랐습니다. 결국 의뢰인은 밀린 돈 정산보다 빠른 명도를 택했습니다.

그 결과 변론 1회 만인 7월 23일 조정이 성립했습니다. 소장 접수 58일 만이었습니다. 조정에서는 원상복구 범위와 이사비용 문제까지 함께 정리했습니다.

금전으로는 의뢰인이 많이 양보한 조정이었습니다. 대신 임차인도 반소를 모두 거두었고, 의뢰인은 가장 바라던 빠른 명도를 얻었습니다. 조정을 마친 날 의뢰인은 잘 도와주셔서 조정이 이루어진 것 같다는 인사를 보내왔습니다.

8월 14일 의뢰인은 조정조서(조정에서 정한 내용을 적은 법원 문서)에 따른 모든 절차가 마무리되었다고 알려 왔습니다. 의뢰일로부터 90일, 소장 접수일로부터 80일 만이었습니다. 이 사건처럼 일부 금전을 양보하고 조정으로 빠른 명도를 택하는 것도 명도소송 기간을 줄이는 한 방법이 될 수 있습니다.