역전세로 묶인 보증금, 차액 선입금과 새 임차인 계약으로 지연이자·소송비용까지 회수한 채권추심 후기

2022년 11월, 의뢰인은 다가구주택의 한 호실에 2년 계약으로 입주했습니다. 전세보증금은 9,000만 원이었고, 일부는 전세 대출로 마련했습니다. 전입신고를 마치고 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이었습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 임차인 자리를 지킬 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 집이 경매될 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리입니다.

2024년 9월 의뢰인은 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 집주인에게 전화로 알렸습니다. 계약은 그해 11월 27일 끝났습니다. 의뢰인은 다른 곳으로 이사했지만 보증금은 돌아오지 않았습니다. 반환은 새 임차인을 구한 뒤로 미뤄졌습니다.

걸림돌은 역전세였습니다. 전세 시세가 계약 때보다 내려가 있어, 새 임차인을 들여도 그 보증금만으로는 옛 보증금 9,000만 원을 채울 수 없었습니다. 시세가 낮아진 집에는 새 임차인도 쉽게 들어오지 않았습니다.

2025년 3월 24일 콩밥은 의뢰인을 대리해 전세금반환소송을 냈습니다. 다음 날에는 보증금을 지키기 위해 임차권등기명령(법원 명령으로 임차권을 등기부에 올려, 이미 집을 비운 임차인도 등기한 때부터 대항력과 우선변제권을 갖게 하는 절차)을 신청했습니다. 법원은 4월에 이를 받아들였습니다. 다가구주택이라 등기에는 살던 호실의 위치를 표시한 도면이 필요했습니다. 의뢰인은 처음엔 평면도를 발급받지 못했지만, 결국 발급받아 살던 방을 짚어 보냈습니다. 콩밥은 이를 바탕으로 등기용 도면을 만들었습니다.

콩밥은 의뢰인이 이사하며 집 비밀번호를 집주인에게 문자로 알린 기록도 챙겼습니다. 집을 넘긴 다음 날부터 지연이자(돌려줘야 할 날이 지난 뒤 붙는 이자)를 청구하기 위해서였습니다. 집주인은 소장을 받고도 답하지 않았습니다. 콩밥은 선고 날짜를 잡아 달라는 기일지정신청을 냈습니다. 그리고 6월 11일 무변론 판결(피고가 답변서를 내지 않아 재판을 열지 않고 내리는 판결)로 전부 승소했습니다.

판결은 집주인이 보증금 9,000만 원에 지연이자를 더해 돌려주고, 소송비용도 부담하라고 정했습니다. 판결이 확정되기 전이라도 압류 같은 강제집행을 할 수 있다는 가집행 선고도 붙었습니다. 판결문은 이튿날인 6월 12일 의뢰인에게 전달됐습니다. 의뢰인은 곧바로 추심 비용을 물었습니다. 그리고 "패키지로 하겠습니다"라며 그날 콩밥 채권추심팀에 추심을 맡겼습니다.

추심팀은 의뢰 다음 날인 6월 13일 채무자(집주인)에게 추심 착수를 알리는 내용증명을 보냈습니다. 의뢰인에게는 채무자와 따로 교섭하거나 변제 약속을 잡지 말고, 연락이 오면 추심팀에 알려 달라고 안내했습니다. 각자 약속을 잡으면 추심 업무에 차질이 생길 수 있어서입니다.

6월 18일부터는 채무자의 신용 상태와 재산을 살폈습니다. 추심팀 조사로는 채무자의 신용점수가 540점이었고, 의뢰인이 살던 집 말고도 부동산 4건이 있었습니다. 6월 24일 채무자와 첫 통화를 했지만 그 자리에서 결론은 나지 않았습니다. 추심팀은 이후에도 전화 교섭을 계속했습니다.

6월 26일부터는 채무자의 부동산을 두고 실익 분석(압류나 경매로 실제 돈이 될 재산인지 따지는 일)을 했습니다. 6월 30일에는 채무자의 주거래 통장에 계좌압류(통장의 예금을 법원 결정으로 묶는 일)를 진행했습니다.

교섭의 열쇠는 역전세의 구조에 있었습니다. 새 임차인이 낼 보증금은 옛 보증금보다 낮을 수밖에 없었습니다. 추심팀은 그 차이를 채무자가 먼저 메우는 조건을 맞췄습니다. 채무자가 당시 시세와 옛 보증금의 차액을 먼저 내고, 콩밥이 새 임차인을 직접 구해 나머지를 받는 방식입니다. 2025년 8월 1일 차액 3,000만 원이 먼저 들어왔습니다.

추심팀은 새 임차인을 직접 찾아 나섰습니다. 계약 조건은 시세보다 저렴하게 맞췄습니다. 전세보증보험(집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 대신 내주는 보험)에도 가입할 수 있는 조건이었습니다. 8월 21일에는 새 임차인 쪽 자료를 의뢰인에게 보내 진행 상황을 설명했습니다.

새 계약에는 조건이 하나 붙었습니다. 의뢰인이 걸어 둔 임차권등기를 풀어야 했습니다. 등기를 풀면 이사한 뒤에도 보증금을 지켜 주던 권리가 사라질 수 있습니다. 추심팀은 해제 절차와 그때 생길 수 있는 위험을 먼저 안내했고, 8월 25일 의뢰인의 동의를 받았습니다.

9월 10일 추심팀은 그날 오후 새 전세계약이 예정돼 있다고 알렸습니다. 잔금일은 LH(한국토지주택공사) 쪽 절차에 따라 정해지는 구조였습니다. 추심팀은 잔금을 조금이라도 앞당길 수 있는지 그쪽과도 소통하겠다고 했습니다.

잔금일은 10월 10일로 정해졌습니다. 그날 채무자가 의뢰인에게 보증금 잔액 6,000만 원을 직접 보냈습니다. 먼저 받은 3,000만 원을 더해 원금 9,000만 원을 모두 돌려받았습니다. 채권추심 의뢰 120일 만이었습니다.

잔금일을 앞둔 10월 1일, 의뢰인은 채무자가 이자는 어떻게 하겠다고 하는지 물었습니다. 추심팀은 이자는 잔금 이후에 따로 협의하고 추심할 계획이라고 답했습니다. 받을 수 있을 때 먼저 받아 두는 것도 추심의 타이밍이라는 설명이었습니다.

원금을 받은 뒤에도 남은 돈이 있었습니다. 판결이 정한 지연이자와 소송비용입니다.

잔금일 당일 추심팀은 남은 이자와 소송비용도 이어서 추심하겠다고 알렸습니다. 시간이 다소 걸릴 수 있다는 점도 함께 전했습니다. 소송비용은 법원이 금액을 정해 줘야 청구할 수 있습니다. 그래서 10월 29일 의뢰인의 동의를 받아 소송비용액확정 신청을 냈습니다. 판결이 상대방 부담으로 정한 소송비용의 액수를 법원이 정해 주는 절차입니다. 소송비용 액수가 정해진 뒤 추심팀이 셈한 채권액은 원금 9,000만 원에 지연이자와 소송비용을 더한 100,182,631원이었습니다.

11월에는 남은 금액을 의뢰인에게 알리며 전액 추심을 이어 가겠다고 했습니다. 채무자가 의뢰인에게 직접 협의를 청하면 변호사실을 통하라고 전해 달라고도 했습니다. 2026년 1월에도 추심팀은 의뢰인과 통화한 뒤 의뢰인의 말대로 전액 추심을 이어 가겠다고 확인했습니다.

채무자는 원금을 다 갚았으니 이자를 깎아 달라고 요청해 왔습니다. 2026년 4월 추심팀은 이 요청을 거절하고 교섭을 이어 가고 있다고 의뢰인에게 알렸습니다.

2026년 5월 추심팀은 법적 절차를 더했습니다. 5월 11일 의뢰인의 동의를 받고, 다음 날 채권압류 및 추심명령(예금을 묶고 채권자가 은행에서 직접 받아 갈 수 있게 하는 법원 결정)을 신청했습니다. 대상은 채무자가 거래하는 것으로 보이는 은행 계좌들이었습니다. 이 무렵 채무자는 적극적으로 협의를 청하고 있었습니다. 추심팀은 그래서 지금이 법적 조치를 하기 알맞은 때라고 봤다고 설명했습니다.

5월 13일 추심팀은 채무자가 감면을 거듭 요청하고 있다고 의뢰인에게 알렸습니다. 채무자는 감면해 주면 다른 빚보다 먼저 갚겠다고도 했습니다. 추심팀은 이미 여러 차례 거절했지만, 의뢰인의 생각이 바뀌었는지 다시 물었습니다. 의뢰인의 답은 짧았습니다.

저는 늦어져도 상관이 없어요

5월 14일 은행 4곳 계좌에 채권압류 및 추심명령 결정이 나왔습니다. 5월 26일에는 은행들의 답변(진술)이 왔습니다. 4곳 모두 계좌와 잔액은 있었지만, 생계를 위해 법이 압류를 막아 둔 금액 안이었습니다. 압류만으로 돈을 바로 꺼내 올 수는 없었습니다. 추심팀은 이 결과를 의뢰인에게 그대로 알리고 협의를 이어 갔습니다.

6월 16일 추심팀은 채무자와 정리한 지연이자·소송비용 회수 금액을 의뢰인에게 알렸습니다. 채무자는 늦어도 다음 주 안에 그 돈을 갚겠다고 했습니다. 7월 2일 추심팀은 의뢰인의 동의를 받아 압류를 취하하기로 했고, 같은 날 채무자에게서 정리한 돈이 들어왔습니다. 추심팀은 그날 바로 의뢰인에게 회수금을 보냈습니다.

추심을 맡긴 지 385일 만이었습니다. 의뢰인은 전세보증금 원금 9,000만 원 전액과 지연이자·소송비용·압류 비용까지 회수했습니다.