막무가내로 집부터 비우라는 대전 임대인 전세금 전액 반환 사례

의뢰인은 대전의 한 집에 보증금 8,000만 원으로 전세를 살았습니다. 이 가운데 6,400만 원은 전세대출금이었고, 보증보험은 없었습니다. 계약은 2024년 6월 28일에 끝났습니다. 의뢰인이 이사 가겠다고 하자 임대인도 알았다고 했습니다.

그러나 보증금은 돌아오지 않았습니다. 의뢰인은 주택임대차조정(제3자가 나서 양쪽의 합의를 돕는 절차)을 신청했지만 임대인이 연락을 피해 불발되었습니다. 2025년 9월쯤에는 새로 계약하겠다는 사람이 있었는데, 임대인이 나오지 않아 계약이 무산되었습니다. 10월에 보낸 내용증명 세 통도 모두 수취 거절되었습니다.

임대인은 2025년 11월 14일에 돌려주겠다고 문자로 약속했습니다. 그런데 그날이 되자 돈이 없다고 했습니다. 의뢰인은 그날 콩밥에 전세금반환소송을 맡겼습니다. 콩밥은 곧바로 계약서와 이체 내역 같은 소송 서류를 모으기 시작했습니다.

의뢰 사흘 뒤인 11월 17일, 임대인이 의뢰인에게 연락해 왔습니다. 다음 날 당장 집을 비우면 돈을 주겠다는 말이었습니다. 의뢰인은 콩밥에 "무조건 나가래요"라고 전했습니다.

콩밥은 동시이행(보증금 반환과 집 비우기를 서로 맞바꾸듯 함께 하는 것)이 원칙이라고 안내했습니다. 서로 먼저 할 의무는 없다는 뜻입니다. 임대인이 당장 내보내려면 보증금을 공탁(법원에 맡기는 것)하고 명도소송(집을 비워 달라는 소송)을 내야 하는데, 6개월 넘게 걸린다는 점도 알렸습니다.

의뢰인은 임대인이 막무가내라 변호사와 이야기하지 않을 것 같다고 걱정했습니다. 콩밥은 소장을 완성해 두고도 접수 전 협의를 먼저 하기로 했습니다. 의뢰인에게는 임대인과 직접 통화하지 말고 연락이 오면 공유만 해 달라고 부탁했습니다.

임대인은 처음에 변호사의 전화를 받지 않았습니다. 11월 20일 통화가 닿자 보증금을 돌려주는 쪽으로 이야기가 나아갔고, 퇴거일을 정하는 일이 남았습니다. 의뢰인은 새집에 계약금을 걸고 11월 24일 퇴거일을 12월 24일로 정했습니다. 콩밥은 그날 오전에 보증금을 준비하라고 임대인에게 통보하기로 했습니다.

퇴거일을 정한 뒤에도 임대인의 태도는 그대로였습니다. 12월 3일 임대인은 내용증명을 문자로 보내왔습니다. 콩밥과 통화할 때는 의뢰인이 11월 18일로 집을 구했다고 들었다며 왜 나가지 않느냐고 했습니다. 의뢰인은 그런 말을 한 적이 없다며 문자 내역을 보내 왔습니다. 콩밥은 그 문자를 붙여 내용증명을 보내기로 했는데, 임대인은 이 내용증명도 받지 않았습니다.

12월 19일 콩밥은 퇴거일에 보증금이 돌아오기 어렵다고 판단하고 방향을 잡았습니다. 먼저 의뢰인이 콩밥에 오기 전 신청해 둔 임차권등기(이사를 가도 보증금에 대한 권리를 지켜 주는 등기)가 등기부에 올라 있는지 확인했습니다. 등기를 확인한 뒤, 일단 집을 비우고 돈이 들어오지 않으면 소장을 접수하기로 했습니다.

12월 24일 의뢰인은 집을 모두 비웠습니다. 임대인에게 빈집 사진과 공과금 정산 내역을 보냈지만 답이 없었습니다. 콩밥은 임차권등기를 마치고 이사했다는 말과 보증금 반환 요청, 현관 비밀번호를 문자로 보내도록 안내했습니다.

보증금의 큰 몫은 전세대출금이었습니다. 이 대출금에는 대출기관의 질권(돈을 먼저 받을 수 있게 잡아 둔 담보 권리)이 걸려 있었습니다. 그래서 이 돈은 의뢰인이 아니라 대출기관으로 돌아가야 했습니다. 12월 24일 대출기관은 상환 계좌를 임대인에게 알렸고, 콩밥도 같은 날 의뢰인에게 이 계좌를 전달하라고 안내했습니다.

임대인은 12월 26일 5,000만 원을 보내고, 그날 밤 1,400만 원을 더 보냈습니다. 이렇게 전세대출금 6,400만 원이 전부 상환되었습니다. 그러나 의뢰인이 직접 받아야 할 1,600만 원은 들어오지 않았습니다.

콩밥은 12월 29일 남은 돈을 청구하는 소장을 접수했습니다. 다음 날 재판부는 직권(법원이 스스로 판단해 하는 것)으로 이행권고결정(소액 사건에서 법원이 재판 없이 먼저 돈을 갚으라고 권고하는 결정)을 내렸습니다. 임대인은 2026년 1월 5일 결정문을 받고도 2주 안에 이의하지 않았습니다. 그래서 결정은 판결문과 같은 효력을 갖게 되었습니다.

2월 23일 의뢰인은 500만 원을 먼저 받았다고 알려 왔습니다. 2월 28일에는 "1,600만원은 오늘 다 받았고"라고 전했습니다. 소장 접수 61일 만, 의뢰 106일 만에 보증금 원금이 모두 돌아왔습니다. 의뢰인은 전액을 받은 뒤 임차권등기를 풀어 주기로 했습니다.