충남 천안시 오피스텔 전세사기 중개사 손해배상 승소, 같은 건물 피해자 여럿·임대인 법인 대표 구속에도 전세금 일부 회수한 사례

의뢰인은 충남 천안시의 오피스텔 한 호실에 보증금 6,000만 원을 내고 전세로 살았습니다. 임대인은 법인이었습니다. 계약은 건물 옆 중개사무소에서 했고, 임대인 쪽 사람은 그 자리에 나오지 않았습니다.

2025년 4월 의뢰인이 콩밥을 처음 찾았을 때, 임대인 법인과는 연락이 닿지 않았습니다. 계약을 맡았던 중개사무소도 문을 닫은 뒤였습니다. 같은 임대인을 상대로 이미 판결을 받고도 돈을 못 받은 임차인이 있다는 이야기도 들려 왔습니다. 콩밥은 3개월을 기다리지 말고 바로 소송을 내자고 안내했습니다.

의뢰인은 2025년 5월 27일 임대인 법인 상대 전세금반환소송을 콩밥에 맡겼습니다. 콩밥은 등기부를 떼어 보고 이 건물이 신탁 부동산(소유권이 신탁회사로 넘어가 있는 부동산)이라는 사실을 확인했습니다. 계약 때 신탁회사의 사전 동의서를 받은 적은 없었습니다. 수탁자(신탁회사) 동의 없이 맺은 임대차라, 의뢰인은 대항력(집이 팔려도 맞설 수 있는 힘)을 인정받기 어려웠습니다. 임차권등기(집을 비워도 대항력과 우선변제권을 지켜 주는 등기)도 할 수 없었습니다.

소장은 6월 10일 접수했습니다. 2025년 10월 28일 법원은 임대인 법인에게 보증금을 돌려주라고 판결했습니다(전부 승소).

그러나 판결은 종이 위의 권리였습니다. 11월 의뢰인은 임대인 법인 쪽이 임차인들에게 보낸 공지를 전해 왔습니다. 대표가 2025년 5월 말 구속되어 법인이 사실상 파산 위기이고, 보증금을 돌려주기 어렵다는 내용이었습니다. 같은 건물에는 같은 처지의 임차인이 여럿이었고, 관련 소송도 줄을 이었습니다.

의뢰인은 다른 피해자들과 함께 형사고소도 했습니다. 처음에는 불송치 결정(경찰이 사건을 검찰에 넘기지 않고 끝내는 결정)이 나와 이의신청을 해 둔 상태였습니다. 형사 절차로 보증금을 돌려받기는 어려웠습니다. 의뢰인은 전세사기 피해자 결정도 받았습니다.

2026년 3월, 의뢰인이 다시 연락해 왔습니다. 같은 건물 다른 호실 임차인이 공인중개사협회를 상대로 이겼다는 소식을 들었다는 것입니다. 공인중개사가 중개 사고로 손해를 끼치면, 협회가 공제(중개사들이 미리 들어 두는 보증) 범위 안에서 배상금을 대신 냅니다.

콩밥은 의뢰인이 계약 때 받은 중개대상물확인설명서부터 다시 보았습니다. 중개사가 집의 권리관계를 설명하고 서명하는 서류입니다. 그 서류 어디에도 신탁 부동산이라는 설명이 없었습니다. 의뢰인도 신탁이라는 말을 듣지 못했다고 했습니다.

콩밥은 중개사 상대 소송이 가능하다고 보았습니다. 다만 처음부터 기대치를 분명히 했습니다. 임차인에게도 확인하지 못한 잘못이 있다고 보아 금액을 깎는 과실상계가 적용되므로, 전액이 아니라 통상 40~70% 정도가 인정될 수 있다고 알렸습니다. 공제는 한 해 동안 그 부동산에서 난 사고를 합쳐 한도 안에서 보장하니 서두르자고도 했습니다.

의뢰인은 3월 25일 중개사 손해배상 소송을 맡겼습니다. 콩밥은 중개법인과 공인중개사협회에 더해, 소속 공인중개사 개인도 피고로 넣었습니다. 배상받을 범위가 늘어나지는 않지만, 판결로 강제집행할 수 있는 상대를 하나 더 확보하는 뜻이 있었습니다. 소장은 3월 31일 세 피고를 상대로 접수했습니다.

의뢰인이 보낸 전세사기 피해자 결정문은 소송 자료로 함께 살폈습니다. 다른 호실 임차인의 판결문도 증거로 쓰려고 구해 달라고 부탁했습니다.

5월 협회는 답변서를 냈습니다. 콩밥은 판례를 보강한 준비서면을 냈고, 의뢰인에게 남은 위험도 숨기지 않고 알렸습니다. 이 중개사의 공제 한도는 한 해 4억 원이었습니다. 같은 중개사를 상대로 한 소송은 5건 정도였고, 보증금은 대부분 5,000만 원에서 6,500만 원 안팎이었습니다. 판결을 받아도 한도가 먼저 바닥나면 다 받지 못할 수 있었습니다.

5월 27일 변론기일 오전, 콩밥은 협회에 직접 전화했습니다. 4억 원 가운데 약 3,700만 원만 나가 아직 한도가 남아 있었습니다. 그날 변론은 한 번으로 끝났고, 선고는 6월 17일로 잡혔습니다.

선고를 앞두고 의뢰인은 형사 사건에 내려고 써 둔 탄원서를 보내왔습니다. 콩밥은 이를 민사소송에 맞게 고쳐 6월 12일 법원에 냈습니다.

6월 17일 판결이 나왔습니다. 법원은 청구금액 6,000만 원의 약 60%를 인정했습니다. 다른 호실과 같은 비율이었습니다. 나머지 40%는 과실상계로 덜어 냈습니다. 이런 사건의 과실상계는 임차인이 등기부와 신탁 여부를 스스로 확인했는지 등을 함께 따집니다. 소장 접수 78일 만의 선고였습니다.

7월 1일 협회가 콩밥에 연락해 왔습니다. 의뢰인이 항소하지 않으면 판결 확정 뒤 공제금을 보내겠다는 것이었습니다. 의뢰인은 항소하지 않기로 했습니다. 콩밥은 다음 날 협회에 공제금 청구 서류를 대신 보냈습니다.

중개법인과 공인중개사 쪽은 연락이 끊겨 소송 서류도 받지 않았습니다. 콩밥은 처음부터 이들보다 협회 공제금이 실제로 받을 수 있는 돈이라고 보았습니다.

상대방도 항소하지 않아 판결은 7월 7일 확정되었습니다. 사흘 뒤인 7월 10일, 협회 공제금 3,632만 원이 이자와 함께 들어왔습니다. 중개사 손해배상 의뢰 107일 만이었습니다. 의뢰인은 "정말 감사합니다"라고 전해 왔습니다.

보증금 전액은 아닙니다. 과실상계로 빠진 약 40%는 손해배상으로 더 받을 길이 없습니다. 그래도 임대인 상대 판결만 들고 있던 의뢰인은 보증금의 절반이 넘는 돈을 실제로 손에 쥐었습니다.

콩밥은 7월 21일 소송비용액확정 신청(이긴 쪽이 쓴 소송비용을 상대가 낼 금액으로 정해 달라는 신청)도 냈습니다. 10월 법원은 협회가 부담할 소송비용을 277,976원으로 정했고, 협회는 지급하겠다고 알려 왔습니다. 의뢰인은 같은 건물의 다른 임차인에게 콩밥을 소개하고 싶다고 했습니다.