명도소송에서 승소했는데도 세입자가 끝까지 나가지 않고 버티면 어떻게 해야 할까요? 이럴 때 필요한 것이 바로 ‘강제집행’입니다.
이번 글에서는 명도소송 강제집행이 어떤 절차로 이루어지고, 비용은 얼마가 드는지 명확하게 알려드리겠습니다. 지금 강제집행을 준비 중이거나, 혹시 모를 상황에 대비해 알아두고 싶으신 분들께 유용한 정보가 될 것입니다.
본 글은 ‘콩밥 명도소송 서비스’를 운영하는 김서영 변호사, 대한변협 인증 15년 경력의 부동산 전문 변호사가 작성하였습니다.
명도소송 강제집행 무엇인가요?
명도소송 강제집행은 법원 집행관이 세입자의 짐을 강제로 끌어내는 절차입니다. 명도소송에서 승소 판결 후에도 세입자가 퇴거하지 않을 경우, 강제집행을 통해 부동산을 최종적으로 인도받을 수 있습니다.
명도소송 후에도 강제집행이 필요한가요?
명도소송은 세입자의 퇴거를 확정하는 절차이고, 강제집행은 법원 집행관이 직접 세입자에게 판결 내용을 고지하고 강제로 짐을 끌어내어 퇴거를 시키는 과정입니다.
판결이 확정되면 세입자는 언제든지 강제집행을 당할 수 있는 상태가 되어, 불안감 때문에 자진 퇴거하는 경우가 많습니다. 그러나 끝까지 버티는 세입자가 있을 경우, 법원을 통한 강제집행을 통해서만 퇴거시킬 수 있습니다.
명도소송 강제집행 절차 8단계
강제집행 절차는 아래와 같은 순서로 이루어집니다.
- 강제집행 신청
- 예고 비용 납부
- 1차 예고
- 노무비 납부
- 본 집행
- 보관물 매각처리
- 경매 및 자가낙찰
- 폐기
강제집행 신청
- 명도소송 판결문이 상대방에게 송달된 후, 강제집행을 신청할 수 있습니다.
- 본 집행까지는 집행관실 사정에 따라 1-2개월 정도 소요될 수 있으므로, 신속하게 신청서를 접수하는 것이 중요합니다.
강제집행 비용 납부 및 청구
- 예고비용만 납부하는 경우가 있고, 일부 법원에서는 노무비까지 미리 납부해야 하는 경우가 있습니다.
- 소요된 비용은 강제집행 종료 후, 매각까지 완료되면 세입자에게 청구할 수 있습니다.
강제집행 예고(계고)
- 명도소송 강제집행 예고(계고)는 법원 집행관이 세입자를 방문하여 약 2주의 자진퇴거 기간을 부여하는 단계입니다.
강제집행 본 집행 단계
- 노무자와 함께 이삿짐을 끌어내는 과정을 본 집행이라고 하며, 이 날이 부동산을 인도받는 날입니다.
- 본 집행 시 임대인 본인이나 소송대리인의 참석이 필요하며, 강제개문을 위해 열쇠공과 증인 2명이 필요합니다. 또한, 짐을 내리기 위한 사다리차 등 장비가 필요한 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
반출된 물건의 보관
- 반출된 물건들은 보관창고로 운반 및 보관되며, 3개월분의 보관비가 청구됩니다.
- 임대인이 소유한 창고가 있거나, 운반보관비가 과다한 물건의 경우 엄격한 요건에 따라 현장보관 허가를 신청할 수 있습니다.
창고 보관 후 매각 처리
- 추가 보관료가 발생하지 않도록, 3개월 내에 신속히 매각 절차를 진행해야 합니다.
- 3개월 내에 매각을 완료하지 못하면 보관료가 추가될 수 있습니다.
- 매각 절차는 길고 복잡하며, 다음 순서로 진행됩니다: 필요 서류 제출 → 서면 최고 2회 → 매각 허가 신청 → 감정 신청 → 매각 금액 결정 → 매각 기일(본인 또는 대리인 출석) → 자가 낙찰 → 폐기 → 배당. 낙찰자가 없으면 임대인이 낙찰받아 폐기할 수 있으며, 임차인에 대한 채권과 상계 처리가 가능할 경우 이를 최대한 적용합니다.
- 강제집행을 콩밥에 의뢰할 경우, 강제집행 신청부터 최종 매각 처리까지 전 과정을 완료해 드리며, 매각까지 약 4~5개월이 소요됩니다.
명도소송 강제집행 비용은 얼마인가요?
많은 의뢰인분들이 궁금해하시는 질문이지만, 변호사로서 답변드리기 까다로운 부분입니다.
강제집행 비용을 정확히 예측하기 어려운 이유는 소송비용처럼 법에 정해진 금액이 없고, 현장 상황에 따라 비용이 크게 변동되기 때문입니다. 특히 이사해야 할 물건의 양이나 현장의 특수성에 따라 달라질 수 있습니다.
아래는 임대인분들이 대략적인 비용을 예상할 수 있도록 설명한 내용입니다.
명도소송 강제집행 비용은 크게 (1) 수임료와 (2) 강제집행 실비로 구성됩니다.
- 수임료: 특수한 현장을 제외한 일반적인 경우 콩밥의 강제집행 수임료는 100만 원(부가세 별도)입니다.
- 강제집행 실비: 예고 비용(집행관 출장비), 노무비, 운반 및 보관비, 감정 및 경매비, 열쇠공 비용 등이 포함됩니다. 예를 들어, 주택 20평 기준으로 약 200~250만 원의 비용이 발생할 수 있으며, 이는 이삿짐 업체 비용과 비슷한 수준으로 지역과 업체에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
각 항목별 강제집행 실비에 대해 조금 더 구체적으로 설명드리겠습니다.
- 예고 비용: 집행관의 출장비로 약 20만 원 정도가 소요되며, 법원에서 현장까지의 거리에 따라 달라질 수 있습니다.
- 노무비: 이삿짐 업체처럼 현장 상황에 따라 견적이 달라지며, 부동산 면적, 짐의 양, 투입되는 노무자 수에 따라 비용이 변동됩니다. 현재 기준으로 노무자 1인당 일당은 12만 원입니다. 예를 들어, 20평 미만의 경우 총 노무비는 약 96만 원이 소요됩니다.
- 현장 상황에 따라 장비 비용(사다리차, 지게차 등 중장비, 박스)이 추가될 수 있습니다.
- 운반비는 차량 크기에 따라 다릅니다: 5톤 컨테이너는 약 50만 원, 2.5톤은 30만 원, 1톤은 15만 원입니다.
- 보관비는 월 20만 원을 기준으로, 3개월 보관료를 선납하게 됩니다. 매각 처리까지 약 3개월이 소요되므로 보관비로 총 60만 원이 예상됩니다.
- 감정 및 경매비용은 물건의 양에 따라 달라지지만, 통상적으로 약 30만 원 정도입니다.
- 열쇠공 비용은 강제 개문이 필요할 경우 발생하며, 도어락일 경우 10~15만 원, 일반문일 경우 약 5만 원입니다.
위 비용들은 대략적인 금액이며, 실제 비용은 현장 상황, 지역, 업체에 따라 다소 차이가 있을 수 있으니 참고용으로 활용해 주시기 바랍니다.
콩밥에서 진행한 강제집행 사례보기
콩밥에서는 실제 의뢰인들이 강제집행까지 소요한 비용, 기간, 관련 절차를 사례별로 정리해 두고 있습니다. 아래는 부동산 유형별 사례와 링크입니다.
1. 해외 거주 임대인의 상가 명도소송 강제집행 사례
- 해외 거주 외국 국적 임대인이 상가 임대료 7기 연체로 콩밥에 명도소송을 의뢰하셨습니다. 승소 후 세입자가 퇴거하지 않아 강제집행을 진행했고, 짐이 많고 코로나로 인해 집행이 연기되는 어려움이 있었지만, 명도소송 시작 후 6개월 27일 만에 인도가 완료되었습니다.
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2. 연락두절 세입자에 대한 오피스텔 명도소송 강제집행 사례
- 오피스텔 세입자의 5기분 월차임 연체로 콩밥에 명도소송을 의뢰하셨습니다. 세입자가 연락두절된 상태로 소송이 진행되어 공시송달 처분되어 원고 승소 판결을 받았으며, 강제집행으로 인도가 완료된 사례입니다.
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월세 연체 세입자의 자진퇴거로 인도 완료된 아파트 명도소송 사례
- 아파트에 입주한 세입자의 월세 4기 연체로 콩밥에 명도소송을 의뢰하셨습니다. 2개월만에 신속히 명도소송 승소 후, 강제집행 1차 예고를 진행하였고 다행히 본집행 전에 세입자가 자진퇴거하여 인도가 완료된 사례입니다.
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강제집행 전 자진퇴거로 인도 완료된 명도소송 사례
- 임대인분께서는 월세가 3기 이상 연체되어 부동산점유이전금지 가처분 진행 후 세입자가 퇴거하지 않아 명도소송까지 의뢰하셨습니다. 명도소송 판결 선고 후, 강제집행 본집행 하루 전 임차인이 자진퇴거하여 인도가 완료된 사례입니다.
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난폭한 세입자를 강제집행 완료된 명도소송 사례
- 임대인이 월세 6기 연체와 난폭한 세입자로 인해 셀프명도소송을 시작했으나 어려움을 겪고 콩밥에 의뢰했습니다. 콩밥은 소장을 보정하고 건물명도 외 밀린 차임 청구까지 추가해 판결을 받아냈습니다. 판결 후 세입자 연락두절로 즉시 강제집행을 신청, 1차 계고 없이 본집행을 진행해 9일 만에 최종 명도 완료, 비용은 12만원으로 해결되었습니다.
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위 내용은 콩밥이 처리해온 수많은 강제집행 사례 중 일부를 소개한 것입니다.
강제집행은 전문가에게 맡겨야 합니다.
대부분의 법무법인은 명도소송 판결문까지만 받아주며, 강제집행을 아예 하지 않습니다. 따라서 강제집행 경험이 풍부한 변호사는 소수에 불과하며, 일반적인 변호사들에게 강제집행은 명도소송에서 가장 까다롭고 복잡한 분야입니다.
그 이유는 부동산 강제집행 과정에서 변수가 많기 때문입니다. 집행관마다 절차가 다를 수 있고, 명확한 비용 기준이 없으며, 점유자와 현장 상황에 따라 해석이 달라지기도 합니다. 집행관의 재량이 크기 때문에, 다양한 사건 경험 없이는 집행관의 자의적 판단에 적절히 대응하기 어렵습니다.
특히 충분한 강제집행 경험이 없는 상태에서 소송을 진행하면, 판결문이 휴지 조각처럼 무의미해지는 경우도 있습니다. 실제로 셀프소송 또는 비전문가와 소송을 진행하여 승소했음에도 강제집행이 불가능하여, 처음부터 다시 콩밥에 재의뢰하는 사례도 있습니다.
따라서 처음부터 명도소송 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 콩밥은 명도소송을 전문으로 하여, 판결 이후에도 별도의 업체를 찾지 않고도 강제집행과 채권추심까지 지원합니다. 강제집행이 필요하다면 콩밥에 의뢰하시어, 처음부터 끝까지 전문적인 도움을 받아보시기 바랍니다.
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긴 글을 읽어주셔서 감사합니다. 도움이 되셨기를 진심으로 바랍니다.
명도소송 상담 또는 의뢰를 원하시면 아래 방법으로 문의해 주세요. 신속한 명도 진행과 합리적인 수임료로 콩밥을 선택해주신 결정에 확실히 보답하겠습니다.
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