콩밥에 두 번 의뢰하신 의뢰인, 소송까지 가지 않고 8일 만에 인도받다. 첫 명도소송 승소 후 퇴거, 이번엔 상가 영업허가 승계 합의

의뢰인이 콩밥을 처음 찾은 때는 2024년 10월입니다. 상가 임차인이 월세 8기를 밀린 상태였습니다. 콩밥은 점유이전금지가처분(상가를 다른 사람에게 넘기지 못하게 묶는 절차)을 집행하고 명도소송을 진행했습니다.

첫 사건은 2025년 1월 전부 승소로 끝났고, 임차인은 승소 후 상가에서 퇴거했습니다.

그 뒤 의뢰인은 2025년 8월 기존 임차인 쪽이 소개한 새 임차인과 계약했습니다. 하지만 1년이 지나지 않아 같은 일이 되풀이되었습니다. 2026년 7월 6일 의뢰인이 다시 콩밥에 상담을 청했습니다.

이번에는 월세가 7기 밀려 있었습니다. 관리사무소에 알아보니 미납 관리비도 1,800~1,900만 원에 이른다고 했습니다. 의뢰인은 다음 날인 7월 7일 수임료를 입금해 사건을 맡겼습니다. 이날이 8일을 세는 기준일입니다.

상가를 돌려받는 일만이라면 7기 미납으로 소송을 바로 진행할 수 있었습니다. 콩밥은 수임 첫날 다른 것을 물었습니다. 임차인이 나간 뒤 영업허가를 승계받아야 하는지였습니다. 이 상가에는 영업허가가 필요한 업종이 들어와 있었습니다.

의뢰인은 승계받기를 바랐습니다. 하지만 임대차계약서에는 퇴실 때 승계한다는 약정이 없었습니다. 콩밥은 소송으로 승계를 청구하기는 어렵다고 보았습니다. 상대방의 협조가 관건이었습니다.

의뢰인이 가장 걱정한 것은 관리비였습니다.

콩밥은 관리비의 구조부터 설명했습니다. 공용부분 관리비는 법으로 소유자에게 승계됩니다. 전용부분도 관리규약상 임차인이 내지 않으면 통상 소유자에게 2차 책임이 있습니다. 다만 의뢰인이 대신 냈거나 청구를 받은 것이 아니어서, 지금 소장에 넣기는 어렵다고 판단했습니다.

계약도 정리할 것이 있었습니다. 계약서 명의자와 실제로 상가를 운영하는 사람이 달랐습니다. 콩밥은 자료를 검토해 계약서 명의자에게 해지를 통지하는 문안을 마련했습니다. 소장을 보내 해지 의사를 다시 전하는 길도 잡아 두었습니다.

7월 14일 분위기가 바뀌었습니다. 임차인이 지금 상황을 끝내고 싶다는 뜻을 전해 온 것입니다. 의뢰인도 영업허가 문제로 합의를 원해 임차인과 이야기를 나눴습니다. 임차인은 관리비를 관리소에 모두 처리하겠다고 했고, 시설물을 두고 나가며 영업허가 승계도 하겠다고 했습니다.

의뢰인은 이런 내용을 서류로 받아야 하는지 물었습니다. 콩밥이 안내한 승계 방법은 둘이었습니다. 승계하겠다는 합의서를 쓰는 방법과 두 사람이 함께 관청에 가서 바로 승계를 마치는 방법입니다. 합의서가 있으면 넘겨주지 않을 때 소송을 할 수 있습니다.

명도는 임차인이 나가지 않으면 소송으로 풀 수 있습니다. 승계는 얘기가 나왔을 때 합의서로 받아 두어야 합니다. 콩밥은 그날 저녁 승계합의서 양식을 건넸습니다.

이렇게 콩밥은 영업허가 명의 승계, 집기 처리, 관리비 문제까지 협의를 완료하고 승계합의서로 마무리했습니다. 합의가 되자 의뢰인은 명도소송을 내지 않고 끝내기로 했습니다.

7월 15일 의뢰인이 합의서를 콩밥에 공유했습니다. 같은 날 의뢰인은 상가 비밀번호를 넘겨받아 바로 바꾸고 집기 일체를 인계받았습니다. 의뢰일 7월 7일부터 7월 15일까지 8일 만의 인도였습니다. 첫 사건처럼 판결을 기다리지 않았습니다.

7월 16일 의뢰인은 보증금을 뺀 정산금도 받았다고 알렸습니다. 임차인이 먼저 끝내기를 원했고, 의뢰인도 소송을 내지 않기로 양보했기에 가능한 결과였습니다.

콩밥은 인도로 일을 끝내지 않았습니다. 관리사무소에 실제로 납부된 사실이 있는지 확인해 보라고 했습니다. 합의를 지키지 않으면 임대차 종료 효력이 없기 때문입니다. 그래서 소송 여부는 합의서의 의무가 모두 이행된 것을 확인한 뒤 정하면 된다고도 안내했습니다. 남은 7월분 관리비와 영업허가 승계도 이렇게 합의서의 의무로 묶어 두어, 문제가 깨끗하게 정리되었습니다.

콩밥은 이 사건에서 명도소송만 했다면 상가는 돌려받아도 영업허가는 해결되지 않았을 것으로 보았습니다. 판결은 상가를 돌려받는 근거이지 영업허가를 넘겨 주는 근거가 아니기 때문입니다. 소송으로 끝냈다면 기존 허가가 말소되어야 새 허가를 받을 수 있다는 판단입니다.

그래서 비슷한 처지의 임대인은 임차인이 나간 뒤 새로 영업허가를 받기 어려운 상황인지부터 살펴보는 것이 좋습니다. 어렵다면 승계를 적극 고려해야 합니다. 임차인과 협의가 되는 때라면 승계합의서가 소송보다 빠른 방법이 될 수 있습니다.