월세미납 임차인에 단전 단수 조치 가능한가요? 어떠한 문제점이 있나요?

김서영 변호사

김서영 변호사

명도소송 콩밥에서 월세미납 임차인에 단전 단수 조치가 가능한지 여부에 대하여 알려드립니다.

민사상, 형사상 문제가 될 수 있습니다.

임대차 계약서나 관리규약 등에 단전, 단수조치 조항이 있다고 하더라도 단순히 차임 및 관리비를 수차례 지급하지 아니하였다는 사정만으로는 민, 형사상 책임을 지게 될 수 있습니다.
상가의 경우 형법 제314조 업무방해죄가 성립될 수 있고 주거건물의 경우 형법 제195조 수도불통죄가 성립된 사례(서울중앙지방법원 2017고합1235)가 있습니다. 또한 민사상의 불법행위 손해배상책임을 지게 될 수 있습니다.
그렇다면 어떤 경우에 임차인의 건물에 단전, 단수 조치를 취할 수 있을까요?

법원은 일정한 조건이 갖추어진 경우 단전, 단수 조치를 정당하다고 인정하고 있습니다.

우리 법원은 일반적으로 다음과 같은 경우 임차인에 대한 단전, 단수 조치를 허용하고 있습니다.

– 임대차 계약 기간이 만료 되었을 것
– 차임이 연체되어 보증금이 남아 있지 않을 것
– 계약 해지 의사표시를 하였을 것
– 수차례 차임지급을 통지하였을 것
– 미리 단전, 단수 조치를 예고하였을 것
– 단순히 영업을 방해하려는 의도나 고통을 주려는 의도가 아닐 것
– 단전, 단수 조치가 최후의 수단일 것

법원은 계약서나 관리규약 등에 단전, 단수조치를 할 수 있다는 조항이 있고, 임차인이 수차례 차임 또는 관리비 등을 지급하고 있지 아니하더라도, 위와 같은 모든 사정을 만족하였을 때에 임대인의 단전, 단수 조치를 정당한 행위로 인정하고 있습니다.
* 주택의 경우 단전, 단수는 거주자의 생활에 커다란 위협이 되므로 더욱 엄격하게 허용하고 있습니다. 2011년 부산에서 발생한 사건의 경우 아파트 관리비가 수백만 원씩 연체되어 있더라도 엄동설한인 겨울철에 전기와 수도 및 가스공급을 끊어서는 안된다는 법원의 결정이 나오기도 하였습니다.

우리 법원의 입장

어떤 행위가 정당한 행위로서 위법성이 조각되는 것인지는 구체적인 경우에 따라 합목적, 합리적으로 가려져야 할 것인바, 정당행위를 인정하려면 첫째 그 행위의 동기나 목적의 상당성, 둘째 행위의 수단이나 목적의 상당성, 셋째 보호이익과 침해이익과의 법익 균형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 외에 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성 등의 요건을 갖추고, 그 와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다.

단전단수 구체적인 사례

사례 1. 대법원 2006도9157 업무방해 등

임대차 계약서상에 차임 2개월 이상 연체 시 단전, 단수가 가능하다는 문구가 있었고, 임차인들의 오랜 차임연체로 임대인 또한 금융기관으로부터 독촉을 받고 경매 예정통지서까지 받은 상황에서 임대인이 단전, 단수조치를 한 경우

임차인 A에 대하여

약정 임대차기간이 이미 만료되었고, 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이 월 1,000만 원씩의 차임지급을 연체하고 있어 약정 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 하고, 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전ㆍ단수조치를 예고한 후에 1회의 단전ㆍ단수조치를 한 것인바, 위 피고인의 행위는 자신의 궁박한 상황에서 임차인의 부당한 의무 불이행에 대해 불가피하게 취한 조치로서, 임차인의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다.

임차인 B에 대하여

약정 임대차기간이 7 내지 9개월 이상 남아 있고, 임대차보증금이 7,000만 원 이상 남아 있는 상태에서 많은 비용을 들여 영업을 하고 있는 주점이 월 300만 원씩의 차임지급 등을 연체하고 있다는 이유로 계약해지의 의사표시와 단전ㆍ단수조치의 경고만을 한 후에 2회에 걸쳐 단전ㆍ단수조치를 한 것인바, 위 피고인의 행위는 비록 자신의 궁박한 상황에서 한 것이라고 할지라도 임차인의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것이어서, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당한다고 볼 여지가 없다.

사례 2. 대법원 2005도8074 업무방해

임대차 계약서에 단전, 단수 조치 조항이 있었고, 임차인은 계약 종료 후 명도 의무만 지체하고 있었을 뿐, 차임이나 관리비 등의 연체가 없는 상황에서 임대인이 단전, 단수조치를 한 경우
차임이나 관리비를 단 1회도 연체한 적이 없는 피해자가 임대차계약의 종료 후 임대료와 관리비를 인상하는 내용의 갱신계약 여부에 관한 의사표시나 명도의무를 지체하고 있다는 이유만으로 그 종료일로부터 16일 만에 피해자의 사무실에 대하여 단전조치를 취한 피고인의 행위는 그 권리를 확보하기 위하여 다른 적법한 절차를 취하는 것이 매우 곤란하였던 것으로 보이지 않아 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 할 수 없고, 또한 그에 관한 피고인의 이익과 피해자가 침해받은 이익 사이에 균형이 있는 것으로도 보이지 않으므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 이 사건 단전조치가 사회상규에 위배되지 아니하는 정당행위로서 무죄라는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

사례 3. 대법원 93도2899 업무방해

시장번영회 회장을 맡고 있는 피고인이 관리규정을 위반하여 칸막이를 천장에까지 설치하여 운영중인 일부 점포주들에게 대하여 단전 조치를 한 경우
피고인이 이러한 행위에 이르게 된 경위가 단전 그 자체를 궁극적인 목적으로 한 것이 아니라 위 관리규정에 따라 상품진열 및 시설물 높이를 규제함으로써 시장기능을 확립하기 위하여 적법한 절차를 거쳐 시행한 것이고 그 수단이나 방법에 있어서도 비록 전기의 공급이 현대생활의 기본조건이기는 하나 위 번영회를 운영하기 위한 효과적인 규제수단으로서 회원들의 동의를 얻어 시행되고 있는 관리규정에 따라 전기공급자의 지위에서 그 공급을 거절한 것이므로 정당한 사유가 있다고 볼 것이고, 나아가 제반사정에 비추어 보면 피고인의 행위는 법익균형성, 긴급성, 보충성을 갖춘 행위로서 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 것이므로 피고인의 각 행위는 형법 제20조 소정의 정당행위에 해당한다.

사례 4. 대법원 2004다3597, 3604

이전 소유자로부터 부동산을 매수한 새로운 소유자에게 이전 소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약에 따라 새로운 소유자에 대하여 단전 단수조치를 한 경우
이 사건 상가건물의 관리규약에서는 관리비 체납이 3월 이상 연체된 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있도록 되어 있는데 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다.

사례 5. 대법원 2018다38607

집합건물의 관리규약에 관리주체가 관리비를 연체 한 경우 단전, 단수 조치를 할 수 있다고 규정하고 있고, 관리단은 관리비를 미납한 관리주체에게 9차례 관리비 지급 독촉을 한 경우
무효인 관리규약에 따라 단전 조치를 하였다고 하더라도 단전조치가 있을 때까지 장기간 수천만 원의 관리비를 체납하였고, 관리비에 대한 조정이 성립한 다음에도 관리비를 지급하지 않았고, 이 사건 점포의 관리비 중 전기요금이 가장 큰 비중을 차지하고 있고, 관리단 운영위원회가 관리용역업체에 단전조치를 요구하기로 결의하였고 이에 구분소유자들의 76%가 동의하였고, 9회에 걸쳐 지급독촉을 하였다는 사정 등을 근거로, 비록 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단.
이상과 같이 명도소송 콩밥에서 월세미납 임차인에 단전 단수 조치가 가능한 경우에 대하여 안내드렸습니다. 단전 단수 조치는 형법상 문제가 될 수 있으므로, 반드시 전문가의 법적인 조언을 얻은 후에 진행하시기 바랍니다.

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