명도소송 콩밥에서 상가건물 임차인(세입자)의 월세 연체가 해결된 사례를 알려드립니다.
임차인의 월세미납의 경우 대응사례
상가건물의 경우 임차인이 월세를 3기 미납할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
👉 진행절차
의뢰인(임대인)은 월세의 4기 연체시점에 당소를 방문하였습니다.
1. 임차인은 경제적 사정을 호소하며 매월 납부하겠다는 약속을 지키지 않고 퇴거의사를 보이지 않았습니다.
2. 임차인은 다른 상가를 알아보고 있다고 말하였으나, 인근 중개사무소에 문의하니 보증금이 이미 많이 소진되어 목돈이 부족해 인근에서 상가를 구하기 어려워 보였습니다.
3. 당소에서는 계약해지를 위한 내용증명을 발송하였으나, 여전히 퇴거의사에 진정성이 보이지 않았습니다.
4. 당소에서는 점유이전금지 가처분을 신청하고 명도소송을 제기하였습니다.
5. 1주일만에 점유이전금지 가처분에 대한 담보제공명령이 나왔으며, 공탁보증보험증권을 제출하였습니다.
6. 보증보험을 제출하고 1주일 이내에 점유이전금지가처분 결정이 나왔습니다.
7. 당소에서는 바로 집행관사무실에 방문하여 집행신청서를 제출하고 집행비용을 예납하였습니다.
8. 1-2일 후 집행관이 당소로 연락이 와서 일정을 잡은 후, 임차인이 운영하고 있는 상가를 방문하였습니다. 임차인이 없을 경우에 대비하여, 증인 2명 및 열쇠공을 불렀습니다.
9. 임차인은 투자자와 미팅 중이었으며, 집행관의 갑작스러운 방문에 당황하였습니다. 집행관은 임차인에게 바로 점유이전금지의 내용을 고지하고 영업장 한 켠에 점유이전금지 결정 내용을 게시하였습니다.
점유이전금지가처분 신청부터 집행까지는 약 18일이 소요되었습니다.
점유이전금지가처분 집행 이후
점유이전금지가처분 집행 후 2주일이 지나지 않아, 임차인이 먼저 임대인에게 자진명도를 제안하였습니다. 다른 사무실을 계약한 임대차계약서와 이사짐 계약서를 보여주었으며, 종전과 달리 진정한 퇴거의사가 있다고 판단되었습니다.
약속된 퇴거일에 이사짐이 나가는 것을 모두 지켜보고 비밀번호를 변경한 후, 보증금을 정산하였습니다. 소송을 빠르게 시작한 덕분에 보증금이 일부 남아있었기 때문에 소송비용도 많은 부분의 보전을 받을 수 있었습니다.
점유이전금지가처분이란?
점유이전금지 가처분은 임차인이 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 법원에 신청하는 보전처분으로, 명도소송 이전에 또는 명도소송과 동시에 신청하는 절차입니다. 점유이전금지 가처분은 그 자체로는 점유이전을 금지하는 내용이지만, 결정문이 영업장 내에 게시됨으로써 임차인이 받는 심리적 정신적 압박은 상당합니다. 또한, 열쇠공이 와서 강제개문을 하는 경우에는 더욱 그렇습니다.
이러한 이유 때문에, 점유이전금지 가처분을 집행하는 경우 경험상 30%내외의 임차인이 자진하여 퇴거를 하고 있습니다. 많은 임대인들이 명도소송에 소요되는 비용과 그로 인한 소송기간 때문에, 소송을 망설입니다.
그러나 명도소송은 최대한 빨리 시작하여야 피해를 최소화할 수 있습니다. 임차인과 협의 및 자진명도 유도 또한, 소송을 접수한 이후에 더 효과가 있습니다.