명도소송에 대한 잘못된 정보로 인해 임대인은 자칫하면 더 큰 피해를 입을 수 있습니다. 명도소송이 무엇인지 제대로 알고 계셔야, 신속하고 확실한 명도로 경제적 피해를 줄일 수 있기 때문입니다.
이 글에서 명도소송에 대한 모든 정보를 정확하고 투명하게 알려드리겠습니다.
본 글은 콩밥 명도소송을 운영하는 김서영 변호사(15년 경력 대한변협 인증 부동산전문변호사)가 작성하였습니다.
명도소송이란?
명도는 주택, 상가, 토지 등의 부동산 인도를 구하는 것으로, ‘점유를 넘겨받는다’는 의미를 가집니다.
명도소송은 당사자 간에 원만한 해결이 어려울 경우, 법원을 통하여 나가지 않는 세입자나 불법점유자를 퇴거시키기 위해 진행되는 소송입니다.
명도소송은 어떤 경우에 하나요?
1. 월세 미납
월세 미납으로 인한 명도소송은 전체 명도소송의 70% 이상을 차지합니다. 세입자가 월세를 연체하고, 연락이 안되며, 나가지도 않는 경우 명도소송을 하셔야 합니다.
주택의 경우 2기 미납, 상가의 경우 3기 미납이 되면 소송을 제기하실 수 있습니다.
단, 민간주택임대사업자로 등록한 경우 3기 미납이 필요하며, 오피스텔의 경우 실제 사용 용도에 따라 다릅니다.
2. 계약기간 만료
계약 기간이 만료되어도 세입자가 나가지 않는 경우에도 명도소송을 진행해야 하며, 이는 전체 명도소송의 10-20%를 차지합니다. 상가임대차에서 세입자가 높은 이사비와 권리금 회수를 요구하는 경우 주로 발생합니다.
2020년 7월 주택임대차보호법의 개정(임대차 3법)으로, 주택에도 갱신요구권이 도입되면서 더욱 증가하게된 유형입니다.
3. 공매 / 신탁부동산
부동산을 낙찰받은 후 대항력이 없는 점유자를 상대로 명도소송을 제기하는 경우로, 전체 명도소송의 7%를 차지합니다. 신탁된 부동산에서 대항력이 없는 점유자를 퇴거시켜야 경우도 유사합니다.
4. 불법점유자 / 무상사용대차
무단으로 점유하거나, 무상으로 점유 시 진행되는 명도소송의 비중은 약 5%입니다. 특히, 가족 간에 장기간 무상사용하다가, 이혼 또는 상속으로 인해 주로 진행됩니다.
명도소송으로만 내보낼 수 있나요?
네 그렇습니다.
처음부터 무단 침입한 경우에는 주거침입죄 고소로 해결하실 수도 있습니다.
하지만 세입자가 임대차 계약을 통해 적법하게 들어온 경우, 세입자의 주거/영업 안정도 중요한 부분으로 여겨집니다. 따라서 세입자를 내보내야 하는 상황이 발생할 경우, 반드시 명도소송을 통해서만 내보낼 수 있습니다.
임대인께서 명도소송이라는 과정을 거치지 않고, 억울한 마음에 임의로 열쇠를 교체하거나 짐을 끌어낼 경우, 오히려 주거침입죄나 손괴죄로 처벌을 받으실 수 있습니다.
명도소송을 언제 시작해야 하나요?
보증금이 남아있다고 해서 임차인을 믿어주시면서, 막연히 기다리기 보다는, 월세 6개월분 이상의 보증금이 남았을 때 시작하시는 것이 가장 좋습니다. 명도소송은 평균적으로 4~6개월이 소요되기 때문입니다.
따라서 애초에 임대차 계약 시 보증금을 충분히 받아두시는 것이 현명한 방법입니다. 만약 보증금이 거의 남아있지 않는 경우라면 하루 빨리 명도소송을 시작하여 피해를 줄이기 위한 최선책입니다.
명도소송 기간은 얼마나 걸리나요?
명도소송은 평균적으로 4~6개월이 소요됩니다. 1년씩 걸리는 다른 민사소송에 비해 빠르게 진행되는 편에 속합니다. 전국법원에서 2023년에 콩밥이 진행한 800건의 명도소송을 분석한 결과, 명도소송에 소요된 기간은 평균 118일이었습니다.
4개월 내외로 종료되는 경우가 80%로 가장 많으며, 세입자가 대응하지 않는 경우 2-3개월만에 빠르게 종결되는 경우도 있습니다. 다만 상황에 따라, 재판부의 업무량과 속도에 따라, 6-9개월이 걸리는 경우도 있습니다.
명도소송은 어떤 경우 길어지나요?
임차인이 변호사를 선임하여 치열하게 다투는 경우가 가장 주된 이유입니다. 이외에도 배정된 재판부에 업무량이 많거나, 재판부의 병가, 출산휴가 등으로 늦어진 경우도 있었습니다.
콩밥은 자체적으로 보유한 전국법원의 명도소송 빅데이터를 바탕으로, 각 재판부 성향과 재판속도를 면밀히 파악하고 있습니다. 이를 통해 속도가 지나치게 느린 법원에 소송을 제기하는 것을 최대한 피하면서 명도소송 기간을 최소화 하고 있습니다.
명도소송을 더 빠르게 하는 방법은?
명도소송을 더 신속하게 끝내기 위해 아래의 3가지를 꼭 기억해 주시기 바랍니다.
1. 정확한 증빙자료 준비
명도소송을 시작하기 전에 계약서, 임대차 종료 증빙자료, 대화 기록 등을 잘 정리해 두는 것이 중요합니다. 이러한 자료는 법정에서 빠른 판결을 유도할 수 있습니다.
2. 조정 절차 활용
법적 절차가 진행되는 도중에 임차인과의 조정을 통해 명도소송을 조기에 해결할 수 있습니다. 조정은 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있는 좋은 방법입니다.
3. 전문 변호사의 도움
명도소송은 법적 절차가 복잡하기 때문에, 경험 많은 변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다. 콩밥은 명도소송을 전문적으로 다루며, 신속한 해결을 위해 임대인 맞춤전략을 제공합니다.
명도소송 비용이 총 얼마나 드나요?
명도소송에 드는 비용은 1. 수임료 2. 부대비용 3. 강제집행 입니다.
1. 변호사 수임료
명도소송 수임료는 변호사에 따라 300만원~500만원 혹은 그 이상이 될 수 있습니다. 콩밥의 경우, 변호사 수임료는 프리미엄 기준 150만원(부가세 별도)입니다. 해당 수임료는 월세미납으로 인한 명도소송 기준이며, 전국 어디서나 부동산 종류나 규모에 상관없이 동일합니다.
2. 부대비용
부대비용은 판결까지 총 30~50만원 정도가 발생합니다. 월세가 수천만원인 건물이어도, 50만원 내외로 발생합니다.
3. 강제집행
명도가 돈이 많이 든다는 걱정되는 얘기를 들어보셨을 텐데, 이것은 강제집행 비용 때문입니다.
5% 미만의 낮은 확률로 강제집행까지 가는 경우, 추가적인 수임료와 실비가 발생합니다. 콩밥의 강제집행 수임료는 통상 100만원(부가세 별도)입니다. 강제집행 실비는 (1) 집행관 출장비 (2) 노무비 (3) 운반비 및 보관료 (4) 기타비용로 부동산에 따라 다릅니다.
콩밥에서는 의뢰인에게 모든 비용에 대해 투명하게 공개하고 안내하여 안심하실 수 있습니다.
명도소송 절차는 어떻게 되나요?
명도소송을 의뢰하시면 어떠한 절차로 진행되는지 알려드립니다.
1. 소장 작성 및 접수
명도소송 소장을 요건에 맞게 정확히 작성하여, 법원에 제출합니다. 재판도 첫 인상이 중요하므로, 처음부터 정확한 접수를 하는 것이 중요합니다.
소장을 제대로 작성하지 않고 접수 시 실수할 경우, 보정명령이 계속 나오게 되며 우선순위에서 밀리고 재판부 배정이 제대로 되지 않는 등으로 명도소송 기간이 3-4개월 더 걸리게 됩니다.
2. 소장 송달 및 답변서 제출
소장을 법원에 제출하면 법원은 이를 세입자에게 송달합니다. 세입자에게 30일의 답변서 제출기한이 주어집니다.
3. 재판 진행 및 서면 공방
만약 세입자가 응답이 없거나 모든 사실을 인정하면, 법원은 비교적 빠르게 판결을 내릴 수 있습니다. 하지만 세입자가 반박하거나 반소를 제기하면, 양쪽에서 서면을 수차례 제출하고 변론을 통하여 판사가 판결을 내리게 됩니다. 이 단계에서 1-3개월이 소요될 수 있습니다.
4. 판결 및 강제집행
부동산 점유이전금지 가처분이란?
부동산 점유이전금지 가처분은 세입자가 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 법원에 신청하는 보전처분입니다.
명도소송 진행 중 점유자가 변경될 경우, 승소하여도 강제집행이 불가능할 수 있습니다. 따라서, 이를 방지하기 위해 명도소송과 동시에 가처분 신청을 함께 진행하며, 사실상 명도소송에 필수적인 절차입니다.
부동산 점유이전금지 가처분 진행절차는 아래와 같습니다.
1. 신청서 접수: 요건에 맞게 정확히 작성하여, 법원에 제출합니다.
2. 담보제공: 서울보증보험 홈페이지에서 보증보험 가입이 필요합니다.
3. 가처분 집행신청: 법원 집행관실에 가처분 집행을 신청합니다.
4. 가처분 집행: 법원 집행관이 나가서 부동산 내부에 점유이전을 금지하는 고시문을 부착하면 종료됩니다.
점유이전금지 가처분은 신청부터 집행까지, 평균적으로 3-4주 소요되고 있습니다. 빠른 경우는 2주 내에 진행될 수도 있으나 예외적인 경우입니다.
부동산 점유이전금지 가처분에 대한 더 자세한 내용은 아래의 링크에서 확인하실 수 있습니다.
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